一. 大型城市綜合體在我國的發展

　　1. 激變時代我國城市建設開發的一個重要趨勢

　　“中國的城市化與美國的高科技發展將是深刻影響21世紀人類發展的兩大主題”[①]，從1990年到2010年，我國的城市化從18.96%將提高到45%以上[②]，這一迅猛進程使城市建設開發進入一個激變時代，要求緊湊型、節約型城市的合理解決方案，涵蓋房地產全部開發鏈的城市綜合體業態（City Mall）正是這一發展階段的特定產物。它實現了將城市運營、區域運營與泛地產有機結合的區域性綜合，已成為當前我國城市開發的重要趨勢之一。

　　城市綜合體，具體指都市中的居住、商務辦公、出行購物、文化娛樂、社交游憩等各種城市物業功能復合、相互作用、互為價值鏈空間的高度集約型街區群體。它通過街區實現與外部城市空間的有機結合，并與交通系統有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展城市的空間價值[③]。

　　2. 當前我國城市綜合體項目的發展及其面臨的風險

　　（1）我國城市綜合體項目發展的兩面性

　　十多年來，我國城市綜合體項目對帶動城市經濟和提升城市的形象品質起到一定作用，香港銅鑼灣時代廣場、北京華茂中心、深圳的華潤萬象城、上海恒隆廣場等地標項目已成為一張張耀眼的城市名片。

　　然而并非所有的城市綜合體都能帶動區域經濟。作為一種城市價值系統的運營模式，大型城市綜合體資源配置的綜合性，開發技術和投資決策的復雜性遠遠高于單純地產或房產開發，意味著綜合體開發必然承受巨大風險。區域經濟環境把握不到位、行業市場環境巨變、項目規劃定位失誤、資金鏈斷裂、開發商經營操盤能力不足、后期運營不利……，諸如此類等等因素造成幾乎每個城市都有綜合體的失敗案例。綜合體開發對區域資源的配置具有不可逆性；因此失敗造成的不僅僅是項目本身的損失和開發企業的重創，而且影響到整個區域系統發展的進程和秩序，很多城市為此付出了巨大的代價。

　　（2）影響我國綜合體項目開發的重要風險因素

　　影響綜合體項目成功與否的重要風險因素來自于兩大方面，一方面是對區域環境開發條件的要求，包括城市綜合經濟能力、地段、交通、商圈等；另一方面是對開發商的要求，包括資金實力、開發節奏、配套資源、人才團隊、經營能力以及項目風險承受能力等[④]。

　　當前，我國北京、上海等一線城市，城市綜合體發展日臻成熟。但是對于其他城市而言這一業態尚處于起步階段，從環境的開發條件看，一是國內的金融環境不利商業的流通性，商業地產價值被低估的情況還在持續；二是城市綜合經濟能力、地段、交通、通訊、商圈不成熟，難以支撐項目的持續經營。

　　從國內開發企業的角度看，一是國內開發商對綜合體開發處于初步探索階段，尤其商業部分專業人才缺乏，操盤經驗嚴重不足；二是國內融資渠道狹窄，海外融資經驗渠道缺乏造成融資成本高，資金后勁不足；三是城市綜合體項目屬于高端物業，項目的投融資管理、規劃設計、開發建設、招商運營等每一個環節都離不開國際化合作，缺乏國際化經營的文化背景也是國內開發企業的軟肋。

　　（3）我國城市綜合體項目風險的主要體現

　　綜上所述的原因，我國大部分城市綜合體項目的主要風險體現在如下幾大點：一是項目財務與金融風險，綜合體項目普遍存在高價拿地，寫字樓和公寓等產品低價出售形成的投資收益風險，還有規模體量龐大，開發周期長帶來的投融資管理復雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現金流風險；

　　二是在項目規劃業態設計的風險，如錯估區域環境的條件盲目立項，項目規劃定位方向偏離市場，產品設計的嚴重缺陷等戰略性風險。在北京和上海等大都市需要考慮綜合體與區域之間的關系，要考慮區域的交通、通訊等能否支撐；

　　三是市場競爭風險，包括與競爭對手，建筑承包商、各類合作機構（包括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈；

　　四是招商和運營風險，綜合體項目的持續收益主要來自于對商業物業的租賃和經營長期積累的滾動收益，招商瓶頸、商業地產專業運營的能力和運營資金的長期支撐需求是國內綜合體開發企業面臨的最普遍最嚴重困惑。

　　最后，在當前的時局條件下，還有一個城市綜合體商業項目研究無法回避的重要因素，那就是國際金融危機的全球化和世界經濟蕭條帶來的系統風險。

　　城市綜合體開發的風險研究是一個巨大的系統工程，本文通過一個國內開發商在建中的，具有當前我國城市綜合體典型特征的代表性項目“綠城·溫州鹿城廣場綜合體”的風險解析，旨在見微知著，對當前我國城市綜合體發展中普遍性風險的管理有借鑒意義。

　　二. “綠城·溫州鹿城廣場”綜合體項目簡介

　　本項目是由綠城集團于2006年12月30日，以33.333億元的出價獲得這塊號稱“溫州地王”地塊的開發權，是其開發的首個城市綜合體項目。

　　該項目位于溫州市中心區江濱路與車站大道交匯處，濱江景觀帶南岸與甌江相鄰。我們從項目的區域背景及市場價值、空間規劃及產品結構、項目開發商簡介三方面對項目作基本完整的描述。

　　1. 項目區位背景綜述

　　2. 項目空間規劃和業態結構介紹

　　（1）項目空間規劃與功能定位

　　綠城·溫州鹿城廣場定位為國內一流、浙江第一的集商、住、休閑旅游一體化的現代化城市綜合體。

　　綠城集團邀請了包括美國SOM公司、美國RTKL設計公司、美國SWA公司等全球一流團隊共同合作，對綠城·溫州鹿城廣場項目的總體規劃、購物中心、景觀規劃及交通組織進行規劃設計，以打造國際一流、國內領先的高品質綜合項目。

　　從空間上看，迎江依江兩個角度的鳥瞰圖和一張迎江立面效果圖共同勾勒出了本項目寬廣通透，氣勢高貴的濱江都市空間意象和齊整有序的建筑格局。從功能結構上看，本綜合體項目由5類基本業態類型構成：一站式現代化購物中心，超五星級酒店，國際甲級寫字樓，酒店式產權公寓和高品質人文住宅社區。

　　（2）項目規模體量和業態組合分割

　　① 項目規模體量總體指標

　　② 業態結構與體量分割

　　3. 項目開發企業簡介

　　綠城房地產集團有限公司（以下簡稱綠城）成立于1995年， 2005年轉制為外商獨資企業，是香港上市公司——綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司，總部設在浙江省杭州市，具有國家一級開發資質。

　　歷經15年的發展，綠城轄有70多家成員企業，擁有員工2600余人，房產開發足跡遍及浙江省內，和國內一線及省會城市30多個。至2009年1月底，在建、待建項目達72個，總占地面積1951萬平方米，總建筑面積2591萬平方米。公司專注開發系列城市優質房產品，連續5年同時名列中國房地產百強企業綜合實力及品牌價值TOP10，并兩度蟬聯浙江省房地產企業50強榜首,1998年以來歷年評為AAA級信用單位。2008年，綠城實現銷售額151.6億元，總品牌價值達47.16億元，在全國混合所有制房地產企業中排名第二。

　　綠城專注于高品質物業的開發，住宅產品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城為代表的多層公寓系列、以杭州綠園、春江花月為代表的高層公寓系列、以杭州九溪玫瑰園、桃花源為代表的別墅系列，以北京御園為代表的平層官邸系列、以杭州翡翠城為代表的大型社區系列、同時涉及高星級酒店、寫字樓、學校等公建項目的開發。溫州鹿城廣場為綠城開發的首個大型城市綜合體項目。