四、上海K11購物中心

　　地點：上�；春Ｖ新�

　　開業時間：2013年 1月18日

　　商業面積：40000 平方米

　　建筑層數： 地下3層，地上6層

　　店鋪個數：78個

　　停車位：270個

　　改造總金額：5億元

　　中國內地首個K11購物藝術中心——上海K11購物藝術中心坐落于淮海路的黃金地帶，地下三層至地上六層，面積約40000平米，周圍配套設施成熟。上�；春Ｖ新稫11項目是由原來的香港新世界大廈翻新改造而成。項目2013年1月18日試營業，6月28日正式開業。

　　商戶組合及主力店：

　　項目所處的淮海路商圈，香港廣場、力寶廣場奢侈品林立，K11一方面注重文化藝術，一方面又對奢侈品做了一個補充。上海K11引入78家品牌，其中近20%的零售及餐飲品牌首次進入上海，其中BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA、MaxMara、VivienneWestwood等。4樓和5樓打通做高樓層的餐飲，主要提供給需要景觀好和高檔的商務餐飲。零售方面，B1、B2 的服飾以年輕為主，日系女裝代表axes femme、 collect point、鎖定年輕女性客群。

　　目前每月平均客流量高達100萬人次。根據預租階段的披露信息，地鋪租金較附近地區高5％至10％，約在90元／平方米／天至100元／平方米／天左右。目前，全場平均的租金在20元/平米/天以上。

　　項目的亮點與特色

　　● K11充分把藝術?人文?自然三大核心元素融合，在商業地產領域同質化嚴重的情況下，使K11脫穎而出；項目的各個角落都有藝術品，在逛商場的時候時�？梢詭�來驚喜，增長逗留時間。

　　● 停車場在商場的最高層6-9樓，此處的商業價值比較低，用于停車場是國內比較少見。

　　● 增加更多公共空間，更多休憩娛樂的設計會增加消費者停留時間；注重體驗式消費，引進"都市農莊""ABC COOKING STUDIO"等類似業態，增加消費者的參與度。

　　● 豪華級別的廁所，細節處彰顯人性化。接地鐵通道的布置很有藝術氛圍，吸引人流并給人很好的第一印象。

　　如何運營打造好“小而美”購物中心

　　1、前期要合理的規劃布局，避免盲目的開發導致過度競爭，行業管理部門要統籌規劃，社區商業布局的著眼點要考慮“以人為本”的原則，社區購物中心的平面布局、規劃設計要考慮住戶的行為軌跡調研及商業網點周邊的人流數量、人流動線分析等等，商業建筑與住宅社區的環境要融合相通。

　　2、社區型購物中心要確定合適的商業定位、業態規劃和面積配比，構建合理的配套商業，可以形成相互作用、相互制約的對外輻射力，資源優勢共享。在前期規范和商家的準入上面要有嚴格的標準。另外，可以學習國外的社區購物中心的零售商們聯合擴大經營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區居民提供豐富的服務項目和家庭休閑娛樂項目，構建不同的商業組合，提供多元化的消費、生活、服務來滿足社區居民服務項目的特殊性和多樣性。

　　3、借鑒“統一管理，分散經營”的策略，形成良性的運作管理機制。要轉變經營思路，充分考慮到社區型購物中心兼具地產、商業、金融、社區多種屬性，從長遠的角度來看，要把社區型購物中心的服務管理從地產屬性上升到社會屬性的高度，滿足社交場所和其他功能配套。這個過程當中可以通過資本運作的方式，提升其資本增值和附加值，以持續化、長期化的經營來保障社區型購物中心的投資發展。

　　4、西方發達國家，零售商業中連鎖業占據主要的地位，是零售商業態中最重要的企業形態，而且很多著名的連鎖零售企業都有進軍社區，構成社區購物中心的主體。比如美國的沃爾瑪社區店（Neighborhood market），日本的7-11社區便利店，連鎖經營的模式，統一管理，良好的信譽都對社區居民有較大的吸引力。在社區型購物中心的發展過程當中，經營商家的品牌連鎖化，不但有利于滿足社區居民的多樣化、個性化需求，服務好社區，提升居民生活質量的同時，企業自身也能得到長久有效的良性發展。

　　如今商業地產更是進入了全面的技術商業時代、信息化時代，消費者的生活方式發生了全渠道、全天候、碎片化等重大的變化，社區型購物中心的打造應該要以差異化滿足消費者個性化的需求。社區型購物中心要更加注重“硬件”的提升和“軟件”的深化，科學合理的規劃是社區型購物中心持續良好經營的首要條件；合理的業態配比、業態種類多樣化是核心要素；經營商家的品牌化連鎖發展是可靠途徑；轉變經營思路，培養優秀的專業人才是根本。