■東方寶泰廣場(chǎng)定位經(jīng)歷過三次大調(diào)整，最后引進(jìn)吉之島主力店才成功轉(zhuǎn)型。

■花城匯廣場(chǎng)由三個(gè)“二房東”進(jìn)行招租。

　　在廣州城區(qū)地底下，正涌現(xiàn)一股地下商業(yè)開發(fā)熱潮！數(shù)據(jù)顯示目前廣州地下商業(yè)總面積已達(dá)109.1萬平方米，規(guī)劃建設(shè)和即將開業(yè)的新增地下商業(yè)面積還有58平方米，加起來總量近170萬平方米。廣州能容得下近170萬平方米的地下商業(yè)嗎？目前廣州地下商業(yè)新項(xiàng)目招商情況如何？而已開多年的地下商場(chǎng)人氣旺不旺？為揭開廣州地下商業(yè)發(fā)展的實(shí)情，新快報(bào)記者特別展開了調(diào)查。

　　廣州商業(yè)正埋頭向下發(fā)展，地下商業(yè)面積龐大得驚人！第一商業(yè)網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前廣州地區(qū)叫得上名的地下商業(yè)項(xiàng)目有15個(gè)，總面積達(dá)109.1萬平方米，規(guī)劃建設(shè)和即將開業(yè)的新增地下商業(yè)面積還有58平方米，加起來總量近170萬平方米。從珠江邊的廣州塔地下商業(yè)到珠江新城花城廣場(chǎng)地下的花城匯廣場(chǎng)，再到天河體育中心一帶的宏城廣場(chǎng)、天河又一城和時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)，再向北還有東方寶泰廣場(chǎng)，這條“潛伏”在廣州新中軸線地下的“隱形商圈”規(guī)模接近90萬平方米，其中新增體量就將達(dá)58萬平方米。

　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶表示，目前世界上還沒有出現(xiàn)一處面積如此大的地下商業(yè)群。因此，廣州新中軸線北段的地下商業(yè)規(guī)劃，堪稱“全球第一大地下商業(yè)群”。

　　值得一提的是，目前世界上運(yùn)營成功的商業(yè)面積最大的地下商業(yè)項(xiàng)目是日本的東京八重洲地下街，其商業(yè)面積僅14萬平方米。而廣州地下商業(yè)項(xiàng)目中，東方寶泰廣場(chǎng)、時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)、花城匯廣場(chǎng)等商業(yè)面積都已經(jīng)超過了日本東京八重洲地下街。

　　新商場(chǎng)招商壓力大

　　但廣州能容得下近170萬平方米的商業(yè)面積嗎？太陽新天地董事總經(jīng)理?xiàng)钴娡�坦陳：“廣州的地下商業(yè)項(xiàng)目主要有三種類型。第一種是‘人防通道改裝’，最典型的如南方大廈、流行前線。第二種是政府有意識(shí)規(guī)劃的，如動(dòng)漫星城。第三種是在地下過街通道上建設(shè)的，如天河又一城。不管是哪一種形式，廣州的地下商業(yè)都存在不少‘先天不足’和后天問題。我們7月剛做過調(diào)研，調(diào)查廣州9家地下商業(yè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)至今為止，廣州的地下商業(yè)，基本上是失敗的多，成功的少。”

　　上周末，新快報(bào)記者系統(tǒng)調(diào)查了廣州9家已開業(yè)和即將開業(yè)的地下商業(yè)項(xiàng)目，也發(fā)現(xiàn)當(dāng)中運(yùn)作成功的案例確實(shí)不多。在記者調(diào)查的7家已開業(yè)的地下商業(yè)項(xiàng)目中，包括柏德來商業(yè)城（原康王商業(yè)城）、地王廣場(chǎng)、流行前線、動(dòng)漫星城、天河直通車商業(yè)廣場(chǎng)、天河又一城、東方寶泰廣場(chǎng)，只有流行前線和天河又一城，無論是客流量還是商家反饋情況都理想。其他地下商業(yè)項(xiàng)目，有的項(xiàng)目經(jīng)營多年仍人氣寥落，如柏德來商業(yè)城；有的項(xiàng)目雖然人氣充足，但旺丁不一定旺財(cái)，如新開業(yè)一年的天河直通車商業(yè)廣場(chǎng)；更多的項(xiàng)目，如地王廣場(chǎng)、動(dòng)漫星城、東方寶泰廣場(chǎng)等，他們?nèi)藲饫錈岵痪�，�?fù)一層和負(fù)二層通常人氣都較旺，但負(fù)三層往往人氣驟降，空鋪多，使商場(chǎng)出現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象。

　　而因?yàn)轫?xiàng)目本身商業(yè)體量巨大，加上原本天河地上地下商圈商業(yè)就已嚴(yán)重飽和，新項(xiàng)目時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)和花城匯廣場(chǎng)目前招商情況雖然都對(duì)外宣稱“不錯(cuò)”，但招商壓力卻“如人飲水，冷暖只有自己知”。為吸引商家進(jìn)駐，花城匯廣場(chǎng)被“一拆三”引入三家“二房東”分別招商，而時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間一再延期，還不得不打出最長7個(gè)月的免租期優(yōu)惠來吸客。

　　地下商業(yè)發(fā)展五大困境

　　廣州地下商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營為何失敗多、成功少？王先慶認(rèn)為最大原因就在于無論是政府還是企業(yè)，都缺乏對(duì)地下商業(yè)的正確認(rèn)識(shí)，規(guī)劃建設(shè)中的“全球第一大地下商業(yè)群”，更充分顯示出廣州地下商業(yè)非理性擴(kuò)張的盲目性。綜合對(duì)各地下商場(chǎng)的調(diào)查結(jié)果和業(yè)界專家的觀點(diǎn)，新快報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，除了因短期新增供應(yīng)量大、市場(chǎng)競(jìng)爭加劇，導(dǎo)致項(xiàng)目招商難、生存難外，廣州的地下商業(yè)項(xiàng)目還普遍面臨以下五大困境：

　　產(chǎn)權(quán)不清晰令地下商業(yè)“先天不足”。廣州地下商業(yè)項(xiàng)目大多由人防工程或過街隧道改造而成，其開發(fā)商實(shí)質(zhì)上只是“二房東”，向政府租下20年左右的經(jīng)營權(quán)，再經(jīng)過包裝分租給商家，有的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“三房東”。這容易令項(xiàng)目長期經(jīng)營主動(dòng)權(quán)缺失，招商時(shí)“二房東”、“三房東”只求快，開業(yè)后容易出問題。還有些地下商業(yè)項(xiàng)目雖然有產(chǎn)權(quán)，但開發(fā)商為求快速回籠資金，將產(chǎn)權(quán)散賣給小業(yè)主，令后期招商管理難統(tǒng)一，商場(chǎng)也難旺起來。

　　地下商場(chǎng)的空間展示不夠，光線不通透，視野不好，令人感覺壓抑，商鋪面積再大也難讓人感覺寬敞。尤其在商業(yè)動(dòng)線布局上，站在這個(gè)店鋪門口看不到遠(yuǎn)處有什么店，消費(fèi)者去其它商鋪購物的動(dòng)機(jī)不大，客流、公共資源都很難共享，容易各自為政，所以大品牌都不愿意到地下商場(chǎng)經(jīng)營。時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理助理盛勇坦言：“我們一共有3000個(gè)鋪位，現(xiàn)在小鋪都租完了，但面積大一些的卻還空著，因?yàn)楹芏啻笃放粕碳叶疾惶�愿意入地下，大店特別難招租。”

　　受結(jié)構(gòu)影響，地下商場(chǎng)配送功能欠缺，排煙、排污、排水都不方便，業(yè)態(tài)有限，難實(shí)現(xiàn)多元化、立體化布局。花城高德匯總經(jīng)理雷曉琳坦承，因消防問題，娛樂項(xiàng)目也很難進(jìn)入地下，餐飲店更不允許下到負(fù)三層。“進(jìn)負(fù)一層、負(fù)二層的餐飲店，也需有特別嚴(yán)格的煙道設(shè)計(jì)，所以招商并不易”。東方寶泰廣場(chǎng)的副總經(jīng)理盧廣也特別有感觸，項(xiàng)目定位經(jīng)歷過三次大調(diào)整，最后引進(jìn)吉之島等主力店才成功轉(zhuǎn)型，不過目前受限制更多的負(fù)三層商場(chǎng)，招商仍遇問題。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前廣州已開業(yè)的各地下商場(chǎng)中，負(fù)三層確實(shí)還沒有一個(gè)商場(chǎng)能真正做熱做旺。

　　與地上商業(yè)項(xiàng)目相比，地下項(xiàng)目雖然沒有了地價(jià)成本，但其工程造價(jià)比地上項(xiàng)目至少要高40%-50%。據(jù)了解，為滿足消防要求，地下商場(chǎng)裝修用的防火耐熱材料造價(jià)比地上項(xiàng)目高上三四成。而為收回投資，開發(fā)商往往只能提高租金招租。據(jù)了解，廣州不少新的地上商場(chǎng)前期租金不到300元/平方米/月，但一些新地下商場(chǎng)的報(bào)價(jià)卻高達(dá)1000元/平方米/月。

　　另外，地下商場(chǎng)的通風(fēng)、采光全部都要用電，電費(fèi)遠(yuǎn)比地上商場(chǎng)高。所以地下商場(chǎng)的管理費(fèi)通常要50-70元/平方米/月，而普通商場(chǎng)鋪通常也就20-40元/平方米/月。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，地下商場(chǎng)較適合做主題商業(yè)，以中低端商品為主。但中低端品牌商家的經(jīng)營能力有限，難以支付高額的租金和管理費(fèi)、電費(fèi)等運(yùn)營成本，令地下商場(chǎng)招商遇瓶頸。

　　困境5 地上難做招牌，市民找不著

　　對(duì)消費(fèi)者而言，雖然有些年輕人熱衷逛地下商場(chǎng)，但也有不少市民表示地下商場(chǎng)層高矮、通道窄，讓人感覺很壓抑，而且空氣不好，流行感冒盛行季節(jié)更不敢“入地”消費(fèi)。楚睿商業(yè)有限公司董事總經(jīng)理沈正印表示，廣州地下商場(chǎng)更多要依靠地鐵和地下通道的資源，畢竟從消費(fèi)心理看，市民能主動(dòng)“入地”消費(fèi)的不會(huì)太多，只有地鐵和地下通道才能帶來更多客流和商機(jī)。

　　如何能把人引入地下消費(fèi)，也是地下商場(chǎng)能否成功的關(guān)鍵，因此商家都希望多做些指示牌和戶外廣告加大商場(chǎng)知名度，拉動(dòng)人氣。盛勇無奈地說：“地上的物業(yè)我們沒有份，城管又管得嚴(yán)，我們想在地上做點(diǎn)指示牌都很難。經(jīng)常有第一次來商場(chǎng)的商家或市民打電話咨詢我們商場(chǎng)的出入口在哪里，這簡直成了地下商場(chǎng)的一大‘痛腳’了”。