本報(bào)訊 （記者潘彧）目前，番禺商圈有接近400萬平方米的商業(yè)體量正在規(guī)劃和建設(shè)，大大高于目前番禺已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)體量。記者了解到，已經(jīng)有不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目待字閨中，向投資者伸出了“橄欖枝”。
　　業(yè)內(nèi)專家表示，目前番禺商業(yè)進(jìn)入了成長期，商業(yè)地產(chǎn)扎堆，如果購買新商圈的一手商場鋪，未來升值潛力可期，但是投資者要做好長期“守”的準(zhǔn)備，并且要慎重選擇營運(yùn)商。而對(duì)于穩(wěn)健型投資者，可以選擇成熟小區(qū)的社區(qū)街鋪，賺取穩(wěn)定收益。

　　現(xiàn)狀：
　　16商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃中
　　上周五，廣州市規(guī)劃局公布了“萬博商務(wù)區(qū)地塊控制新詳細(xì)規(guī)劃修改公示”，明確萬博商務(wù)區(qū)地下空間規(guī)模將達(dá)171.11萬平方米，將建集交通、市政、商業(yè)于一身的四層地下空間。光新增的商業(yè)設(shè)施就將達(dá)到30.48萬平方米。
　　近期舉辦的“商業(yè)智匯沙龍第七期”論壇上公布了一個(gè)數(shù)據(jù)，目前在番禺商圈，已經(jīng)有16個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在規(guī)劃中，它們的面積總數(shù)達(dá)395.6萬平方米，接近400萬平方米的體量。萬達(dá)、奧園、天河城等多家商業(yè)地產(chǎn)大鱷已經(jīng)或即將進(jìn)駐。
　　記者了解到，近期光在萬博商圈就有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開賣，不但包括“巨無霸”萬達(dá)廣場，也包括敏捷·上城國際等社區(qū)街鋪。萬達(dá)廣場鋪甚至一度以5萬元的高均價(jià)放賣，仍售賣火爆。

　　業(yè)態(tài)：
　　番禺商業(yè)擴(kuò)容還在成長期
　　番禺是否能夠在支撐如此巨大的商業(yè)體量？在論壇上，番禺萬達(dá)廣場招商部經(jīng)理李垚表示，首先番禺的人均GDP超過了1萬美元，這在國際上達(dá)到中等發(fā)達(dá)的水平，并且番禺GDP總量已經(jīng)過千億。“這個(gè)數(shù)據(jù)幫助我們判斷番禺區(qū)到底能是否能承載大面積的商業(yè)體量，從需求的角度我們認(rèn)為沒有問題。”
　　廣州商業(yè)總會(huì)秘書長羅志杰則直言，目前，番禺商業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，就是周六日很多人，生意比較好做，周一至周五就比較冷清。“這是因?yàn)榉�禺在城市里面�?dān)當(dāng)?shù)慕巧�不一樣，整個(gè)番禺依然屬于成長期。”

　　投資：
　　一手商場鋪“需要守”
　　二手社區(qū)鋪“最穩(wěn)當(dāng)”
　　在過去的五年中，番禺商鋪已經(jīng)出現(xiàn)了一定的漲幅。記者了解到，2008年雅居樂商鋪的報(bào)價(jià)在16800元/平方米左右，購置一個(gè)50平方米左右的商鋪，總價(jià)不過84萬元。現(xiàn)在二手價(jià)格已經(jīng)漲到了每平方米3萬~4萬元。
　　中原商鋪部法永能副總監(jiān)認(rèn)為，目前番禺已出現(xiàn)了一些比較成熟的鋪面依然以社區(qū)商業(yè)和市橋附近傳統(tǒng)的商業(yè)街為主。這些鋪面大部分已經(jīng)歷了一輪漲價(jià)，目前租金回報(bào)率比較穩(wěn)定。
　　他表示，目前傳統(tǒng)商業(yè)街以市橋繁華路、易發(fā)商業(yè)街等地段為主，由于已經(jīng)是傳統(tǒng)旺地，投資門檻很高，價(jià)格不菲，未來升值潛力可期。“某些鋪位已經(jīng)可以賣到20萬元/平方米。”但是，他表示，該地段目前租金回報(bào)率為4厘左右，并不算高。
　　而番禺由于大型社區(qū)較多，社區(qū)鋪也是投資的熱點(diǎn)。“社區(qū)鋪有穩(wěn)定的人流，不愁租，回報(bào)率也在4厘左右，但是升值相對(duì)緩慢。”同時(shí)，他表示，目前番禺新興的Shopping mall模式可與目前現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行一些錯(cuò)位的競爭，長遠(yuǎn)看來，確實(shí)有投資空間。他認(rèn)為，對(duì)于目前新放賣的一手商場鋪或者街鋪，尤其是新興商圈，消費(fèi)者要慎重考慮。“這種守的時(shí)間比較長，而且有一定的風(fēng)險(xiǎn)。”但是，他也坦言，一旦商圈能夠發(fā)展起來，升值空間和潛力也非常大。
　　法永能直言，如果購買新興商圈的一手鋪面，尤其是商場鋪，投資者一定要關(guān)注營運(yùn)商的實(shí)力。“營運(yùn)商的實(shí)力未來直接影響到鋪位的價(jià)值。”