摘要：2010年4月，“新國(guó)四條”疊加“國(guó)十條”出臺(tái)后，住宅投資受到遏制：二套房貸首付不得低于五成，利率上調(diào)至1.1倍，三套房面臨停貸……各方報(bào)道大肆宣傳住宅投資不斷受抑制，國(guó)企、民企還有海外資本，齊齊將視線對(duì)準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓等商用物業(yè)“價(jià)值洼地”的發(fā)展?jié)摿χ饾u明朗等。
2010年4月，“新國(guó)四條”疊加“國(guó)十條”出臺(tái)后，住宅投資受到遏制：二套房貸首付不得低于五成，利率上調(diào)至1.1倍，三套房面臨停貸……各方報(bào)道大肆宣傳住宅投資不斷受抑制，國(guó)企、民企還有海外資本，齊齊將視線對(duì)準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓等商用物業(yè)“價(jià)值洼地”的發(fā)展?jié)摿χ饾u明朗等。為此，搜房網(wǎng)商業(yè)頻道專訪中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大操盤手、雅卡商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)鄧國(guó)堅(jiān)先生。
商業(yè)中心的集中井噴是多年沉淀爆發(fā)
根據(jù)統(tǒng)計(jì)在亞運(yùn)會(huì)前廣州將有近41個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，是近五年來的三倍。對(duì)于這種現(xiàn)象，鄧國(guó)堅(jiān)表示，廣州今年商業(yè)中心的集中井噴，是有歷史原因的，在前幾年開發(fā)商瘋狂的儲(chǔ)地，而一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期是四到五年，到了今年商業(yè)地產(chǎn)井噴式的入市，其實(shí)就是近五年來廣州商業(yè)市場(chǎng)的沉淀爆發(fā)。
“但是這么大的體量上市對(duì)于商家來說，并不是一件好事。”鄧國(guó)堅(jiān)說。“一個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)者的決策方向息息相關(guān)，過度開發(fā)和擴(kuò)張必然會(huì)造成供大于求的弊端，在招商時(shí)期也會(huì)出現(xiàn)，賣場(chǎng)實(shí)際情況和既定規(guī)劃不吻合的現(xiàn)象，這勢(shì)必造成整個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)生錯(cuò)層的惡性循環(huán)，同時(shí)商家也將產(chǎn)生彷徨心理，對(duì)于整個(gè)平臺(tái)來說盲目的擴(kuò)張將造成商家對(duì)平臺(tái)的信心不足，并會(huì)轉(zhuǎn)移投資對(duì)象，而資金必然最后撤離平臺(tái)，不利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。”
副中心的出現(xiàn)有利于城市多層次的發(fā)展
今年廣州共劃出了十大“總部經(jīng)濟(jì)功能區(qū)”，這十大地區(qū)將成為廣州未來經(jīng)濟(jì)、生活的熱門區(qū)域。于此同時(shí)廣州也出現(xiàn)了如番禺、白云、花都、增城等區(qū)域副中心。“對(duì)副中心的出現(xiàn)，從城市運(yùn)營(yíng)區(qū)域來說，城市發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)多層次化的發(fā)展階段。”鄧國(guó)堅(jiān)表示，“20年看天河，10年看珠江新城。一個(gè)區(qū)域的發(fā)展成型是要一個(gè)過程的，天河商圈各方面已經(jīng)基本成熟，而珠江新城由于其初期規(guī)劃的問題，在以后的發(fā)展將會(huì)遇到配套和交通等困難。對(duì)于城市副中心來說，是有利于整個(gè)廣州大都會(huì)，多層次可持續(xù)的發(fā)展，也有利于城市的升級(jí)，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)良性發(fā)展階段。”
同時(shí)他也提到，一個(gè)項(xiàng)目在一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，關(guān)鍵是看開發(fā)商怎么隨著市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行經(jīng)營(yíng)調(diào)整，及算是白云新城等副中心，項(xiàng)目發(fā)展都有一個(gè)運(yùn)營(yíng)過程，只有隨著市場(chǎng)的發(fā)展而進(jìn)行調(diào)整，才能適應(yīng)市場(chǎng)可持續(xù)性發(fā)展。
天河將成就廣州大都會(huì)夢(mèng)想
萬(wàn)菱匯、太古匯的等高端物業(yè)將進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，東方寶泰等購(gòu)物中心陸續(xù)投入使用，亞運(yùn)會(huì)開幕前，廣州天河商業(yè)圈面積將超一百萬(wàn)平方米，超越上海徐家匯、北京王府井等成為全國(guó)最大商業(yè)圈。但是同時(shí)也看到，近年來廣州國(guó)際奢侈品牌進(jìn)駐較少，太古匯和萬(wàn)菱匯等高端物業(yè)是否能夠吸引到國(guó)際品牌進(jìn)駐，并能引領(lǐng)廣州時(shí)尚奢侈品的消費(fèi)潮流？
對(duì)于這一現(xiàn)象鄧國(guó)堅(jiān)先生表示，“廣州天河商圈將來的發(fā)展，是可以比擬王府井和徐家匯的。廣州做為具有千年歷史的商業(yè)中心，發(fā)展空間是無限的，但一直受到地緣問題的局限。例如華北有北京、天津、唐山，華東有上海、蘇州、無錫，共同發(fā)展的城市群落互補(bǔ)共同發(fā)展。而華南只有深圳和廣州可以匹配和互通。同時(shí)從消費(fèi)習(xí)慣來看，在北京和上海，消費(fèi)習(xí)慣更為國(guó)際化，同時(shí)也容易接受高端奢侈品。而在廣州由于人們消費(fèi)比較務(wù)實(shí)，不會(huì)過度的張揚(yáng)，如果同時(shí)有需求也會(huì)過到香港去選購(gòu)。這是廣州遲遲未有大批的高端品牌進(jìn)駐的原因之一”
同是他分析道，更多的商場(chǎng)開業(yè)，將會(huì)促使天河商圈出現(xiàn)不同層次的業(yè)態(tài)分化，各商業(yè)中心將針對(duì)不同的消費(fèi)習(xí)慣做主題性的分化，例如。現(xiàn)在天河城面對(duì)是新廣州人的消費(fèi)群體，正佳更注重體驗(yàn)式的消費(fèi)，太古匯發(fā)展的是奢侈品牌消費(fèi)理念，萬(wàn)菱匯打造的是高端的消費(fèi)體驗(yàn)，而火車東站的地下商場(chǎng)東方寶泰，打造的是家庭式“非MALL”的消費(fèi)理念。這些都是針對(duì)消費(fèi)群和習(xí)慣劃分的主題性購(gòu)物理念，這樣的劃分必然為將天河打造成一個(gè)國(guó)際化的購(gòu)物核心，廣州也將承載其他更多的核心商圈和天河區(qū)，成為一個(gè)國(guó)際化的大都市。
投資建議：投資商業(yè)中心需謹(jǐn)慎獨(dú)立街鋪是首選
對(duì)于可投資的物業(yè)，鄧國(guó)堅(jiān)先生表示在今年投資商業(yè)地產(chǎn)，商鋪更有投資價(jià)值，他建議最好投資獨(dú)立街鋪或獨(dú)立商鋪，賣場(chǎng)以及商業(yè)中心鋪位投資需謹(jǐn)慎。
如果投資商業(yè)中心鋪位需要看清，是哪一位操盤手，操盤手決定整個(gè)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和業(yè)態(tài)規(guī)劃，一個(gè)經(jīng)驗(yàn)老道的能夠把控市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行良性的調(diào)整。而商場(chǎng)中的商鋪容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，所擔(dān)負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)較大。獨(dú)立街鋪，尤其臨街旺鋪所受市場(chǎng)影響較小，獨(dú)立可操作性較大，是投資商用的首選。 |
