南方都市報2月12日訊近期，《廣州市舊城更新改造規劃綱要（征求意見稿）》向社會各界公示，劃定了更新改造重點為內環路以內———越秀、天河、荔灣等區，廣州過半數專業市場的分布圈層，面積約為33平方公里。
這僅是政府騰籠換鳥，激活現有商圈物業的部分信號。消息人士稱，國土、規劃等多個政府職能部門剛剛聯合成立了“舊改辦”，招攬各路資本豪客進入舊城開發。
記者多方了解到，除了保利、富力等大型開發商提前布局之外，大連萬達、瑞安天地、新光商業等老牌商業操盤手也蠢蠢欲動。而專業市場作為這場“舊城地盤爭奪戰”的另一派主角，則死守其已占據的“黃金地段”，揚言“不搬遷”。
多元勢力暗中角力，廣州商業格局暗藏變局。
專業市場搬遷不易
內環路圈起來的“老市區”從來都是流金淌銀的風水寶地。這里，廣州市有超過一半的專業市場集中在此，比如被業界稱為“廣州價格”的黃沙水產品交易中心，比如出貨量有“世界十雙鞋，廣東占其三”的站西鞋業商圈等等。
“因為專業市場的開發建設時間很早，跟隨廣州城市化進程的推進，其所處的地塊便從以前的‘生偏地’變為如今的‘鉆石地’。但也是因為開發得早，傳統專業市場難免存在硬件設施落后等弱點。”華南汽貿城董事長黎名準告訴記者，政府想借力“舊城改造”的磅礴氣勢倒逼專業市場外遷，“但可能不那么容易，至少要8-10年才能實現。”
原因很簡單，“大多數專業市場都是自己建設自己經營的，產權不歸屬于政府。”位于流花服裝商圈的廣控服裝城財務總監田瑞華告訴記者，“政府力促商家把專業市場從市中心搬到市郊番禺，但建場容易成市難，番禺目前還沒有‘市’氣，也就保不住‘人’氣和商機。沒有商機就是死路一條。”
但一位不愿透露姓名的官員告訴記者，“廣州有一千多家批發市場，因為廣州市中心城區的土地非常緊張，許多專業市場內的攤位可以轉去做零售、倉庫等，這就導致了真正做批發經營的商場不過半數，市場出現空殼現象。”
從這個角度來看，“地段決定價值”，也是眾多老牌專業市場開發商揚言“絕不會搬遷”的重要原因之一。
“舊改”令新增建設用地激增
一方面，傳統專業市場提前卡位布局，牢牢盤踞中心城區的“鉆石地盤”。另一方面，從上個世紀90年代，廣州就提出“限制開發商進入老城區參與開發”。這在某種程度上也導致了廣州零售商業網點不如專業市場多，盤子遠不如專業市場大，租金不如專業市場高，外來投資者也是“不得其門而入”。
不過，隨著廣州“舊城改造”大幕的揭開，局面悄然發生改變。
《廣州市舊城更新改造規劃綱要（征求意見稿）》明確提出，“通過部分傳統產業外遷，疏解舊城人口，減少通勤交通，緩解舊城交通壓力。通過舊城土地功能置換、綜合環境整治、特色文化挖掘吸引高端服務業進駐，進而促進舊城產業升級。外遷產業既能為新區提供就業機會，又可以借機升級，從而實現城市結構的優化和新舊區聯動發展。”
有數據顯示，這一輪“三舊”（舊城區、舊村莊、舊廠房）改造，將為廣州新增高達353平方公里的建設用地，相當于其未來10年新增建設用地的2.4倍。“以荔灣區為例，光是眼下正在拆遷的康王路危房，就可以新增近20萬平方米的商業用地。”廣州市商業街協會副會長嚴啟明告訴記者，“舊城改造”已經對各路資本放行。
外地資本伺機殺入
去年10月，保利地產以1.42億元取得了琶洲村超過64萬平方米的土地。緊接著，廣州市政府陸續推出《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》，《廣州市舊城更新改造規劃綱要（征求意見稿）》等文件，利好的拿地消息不斷刺激著趴在廣州門口多年的外地資本們粗壯的神經。
萬達集團董事長王健林日前接受媒體采訪時坦言，“廣州的地越來越少，萬達對廣州的舊城改造也很有興趣，但要找的肯定是投入百億以上的大項目，門檻高的話可以減少競爭對手。目前，萬達在廣州還有兩三個項目在談，都是在目前大家認為不適合做商業的地方。”
或許是英雄所見略同，因成功打造上海新天地而名滿天下的瑞安天地公司，眼下除了趕工佛山祖廟“舊改”項目之外，“康王路等多個廣州‘舊改’地塊，我們都去考察過，但體量都不夠大。瑞安天地的模式是做城市綜合體，所以一般要求項目地塊要在100萬平方米以上。”負責瑞安天地華南區拓展的張先生向記者透露。
本地資本“淺水慢行”
相比外來開發商想“獅子大開口”，本地開發商則顯得“謹小慎微”。在此之前，富力地產已經聯手合景泰富、新鴻基地產拿下廣州第一個城中村改造項目———獵德村項目。有消息人士稱，富力除了獲得獵德村項目外，還與楊箕、同和等城中村締結合作關系，直接或間接參與改造工作。
而新光商業總經理韋振杰則告訴記者，“我們已經在珠海吉大免稅商場旁邊拿了21萬平方米體量的‘舊改’項目，但凡此類經驗，都可以成為我們跟廣州政府有關部門洽談舊改項目的合作籌碼。不過，國土、規劃等多個政府職能部門剛剛聯合成立了‘舊改辦’，具體運作模式還沒有定下來，因此新光商業暫時還沒有參與廣州‘舊改’的實質性舉措。”
凡此震蕩無疑會為廣州商業市場注入一股新的活力。“廣州商業地產所占比例太低，而且高素質的不多，廣州的地產開發模式需要沖擊。”王健林說。
商業優勢從批轉向零？
接下來，“隨著廣州地產開發模式的改變，專業市場將逐漸遷出內層圈，而零售商場則會繼續留守在市中心，形成商業功能的自然分區。而在短期內，零售和批發還是會形成并存發展的局面。”楚睿咨詢CEO黃文杰說，
沿著這條路走下去，“市中心的零售商業體量會日漸增多，商業操盤手素質會越來越高，競爭格局越來越激烈，廣州的商業格局可能會從目前的強在‘市場’慢慢轉變為重在‘零售’。”黎名準說。本報記者肖昕
典型案例
上下九商圈
以歷史時間換商業空間
繁華繁榮看中心城區，體現實力看郊區。
荔灣是老城區，共有238家專業批發市場，經營面積約280萬平方米；土地面積只占廣州市面積的0.85%，但其危房面積卻占全市總量80%，還有眾多舊的廠房倉庫，“三舊”改造任務繁重。
按照廣東現代化研究會副會長廖偉陽給荔灣策劃的改造方案，整個荔灣區將被視為一座“公園”劃分為“五區一街”，即陳家祠嶺南文化廣場區、沙面歐陸風情區、荔枝灣文化休閑區、芳村水秀花香生態文化區、十三行商埠文化區和上下九商業步行街。
基此框架，上下九商業街擬延伸至龍津西（緊接荔枝灣休閑區），商街全長從原來的1182米延伸到2466米。
目前，恩寧一帶的危樓舊樓拆遷已基本完成，計劃投資50億元打造類似新加坡“牛車水”的西關主題公園，包括電影博物館、粵劇發源地、騎樓文化、園林等等。配合這一氛圍的營造，將橫街窄巷打造成玉石街、金鋪等等藏品商貿區，沿著上下九大路呈排骨式兩旁列開。
考慮到現十三行路上的批發市場與該區域的歷史文化氛圍格格不入，經營方式已經造成了該路“全天候的秩序混亂”。荔灣區委書記劉悅倫在荔灣區委十屆八次全會上表示，“原則上專業市場能搬則搬，畢竟這也是為老城區改善環境考慮，至于何時搬、怎么搬、搬哪一塊，現在還沒最終定論。”肖昕
聲音
舊改進程中
會出現“商業盲期”？
在這個進程中，“廣州商業可能會經歷一個盲期。”廣東現代化研究會副會長廖偉陽認為，無論是批發還是零售，商業的核心都在于做“流量經濟”，即人流、信息流、資金流、商品流等等。一方面，專業市場的遷移會帶走部分“流量”；另一方面，扎堆投資的結果可能是商業物業集中涌現，那么，在特定區域特定時間段內，廣州的商業零售可能會出現“供求矛盾”，誰都不清楚如何才能養好物業，這就是所謂的“盲期”。
但也有人不這么認為。“商業發展到現在，任何一種業態都不大可能孤立存在。所以廣州的專業市場早在10年前，就已經從單一的批發功能轉向
‘批零’結合。未來，業態組合越豐富，給消費者提供的體驗越多元化，那么商業的生命價值就越大。但值得注意的是，廣州的專業市場已經不再是過去‘現金、現貨、現時’的交易模式，而是逐步升級到依托電子信息來進行交易，整個商品生產流通的供應鏈會大大縮短，因此不大可能出現‘青黃不接’。“中國十大商業操盤手之一鄧國堅認為，在這個品牌競爭定勝負的年代，品牌商對商品的展示需求已經大大提升，這就帶動了單鋪往大面積方向發展，繼而推高商業體量的市場需求，會出現商業再構，但不會出現盲期。肖昕
