“隨著中國零售業和商業房地產業的不斷發展，建立主流商業品牌、知名管理運營機構與優秀商業房地產項目配合政府機構高效暢通的合作系統，成為商業地產產業鏈條中重要的整合模式。”廣東創鴻集團副總裁劉琴在2011年由中國購物中心產業資訊中心、中購聯購物中心發展委員會(Mall China)主辦的“中國購物中心國際論壇第九屆年會暨中購聯2011亞太商業房地產峰會”上，做了如此一針見地的趨勢論述。

　　目前，商業地產被業內人士普遍認為是一個需要有責任感的開發商、運營商才能做好的行業。調控背景下，開發商、運營商和品牌商需要怎樣操作才能實現盈利？新商業地產模式有哪些？購物中心未來發展方向、發展趨勢和重點是什么？購物中心吸引業種能不能繼續擴大，還沒有進入購物中心的業種是否進需要購物中心開店？商業地產的運作有哪些內在規律必須遵守？在長久以來并無針對性政策“關照”的情況下，商業地產的2011將走向何方？

　　帶著諸多問題，記者與廣東創鴻集團副總裁劉琴進行了深入訪談，希望能給予行業人士一些建議和幫助。

　　作為商業地產的開發商，一是轉變觀念，不要像原來做住宅地產設計好了，貸了款了，賣了房，錢回來了。其次，不要過于相信什么模式，要因地制宜。如SOHO模式就是我商鋪要賣掉，我資金快速回籠，但是現在逐漸被市場發現，這種運作模式存在很大問題。萬達起了一個好頭，這五到八年時間，萬達在商業地產上應該比較好的開端，它摸索到了萬達模式，其他開發商會不會也復制萬達模式呢？這不一定。背景、文化可能都受到制約，在商業地產上每種運營模式不同，各個開發商都會找到適合自己的模式。

　　同時，商業是需要長期不斷的運營，才能取得一個良好的收益，這也是開發商要在近期想做商業地產的這些開發商一定要轉變的思路，在商業地產開發過程中，一定要設計好什么地方應該持有，什么地方應該銷售出去，這應該是怎么平衡這些東西，這都是未來商業地產發展所需要關心的問題。在運營之前恐怕有諸多分析，這些分類里邊你要保證開發商的現金流，作為大開發商也同樣需要這個問題，怎么配比好所有的這些東西，這是商業地產有效運營很關鍵的東西�？傮w來說，商業地產一半是海水，一半是火焰。一方面是定位能力，一方面是運營能力，這是商業地產開發的關鍵點。從生活方式、消費方式方面去認識，可能會更有利于做好商業地產。 換句話說，對商業地產的價值模式，我們多考慮一點、經營更專業一點、金融渠道寬一點、人才多一點、規劃方面考慮慎重一點、退出機制再快一點，對生活方式也要多想一點，在商業地產運營中信任多一點、溝通也要多一點。”

　　購物中心之所以能夠成為全球范圍內零售業提供有效供貨和服務的最佳方式，是因為其設計和整體功能剛好迎合了消費者的購物新需求，是否把所有消費者需要的東西都填進購物中心內就能保證一定成功呢？我個人覺得這個還有待考究。就目前國內購物中心而言，同質化現象嚴重，增加一些新的業種也是體現差異化不錯的方式。但前提是一定要先了解你的消費者的需求。商業地產永遠是找到需求，如何去滿足。2011年商業地產是一個大發展的階段，這個階段我希望各方面投資商、開發商包括運營者都要謹慎行事，避免過度開發，避免走錯誤的路線，三思而后行。