2.業態組合與比例配制

　　根據項目整體定位確定項目功能定位及業態組合，并根據項目樓層分布實際情況變更。變更指南如下：

　　①付租金能力強、小面積的商家可規劃在商業價值高的區域，如銀行、面包屋、西式快餐廳等；

　　②付租金能力差、大面積的商家可規劃在商業價值低的區域，如超市、家具家居、大型餐飲；

　　③隨機性消費業種規劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等；

　　④目的性消費業種規劃在昭示性弱的位置，如美容美發、大型餐飲、KTV、影院等；

　　⑤餐飲等商家環繞湖景分布，利用景觀資源提升租金水平；

　　⑥主力店及次主力店所占面積比例占60%左右；

　　⑦餐飲及休閑娛樂所占面積比例占30%左右。

　　3.業態規劃實操方法

　　體驗式購物中心如何規劃業態？

　　案例一：北京華潤五彩城業態策劃方案

　　五彩城是為消費者提供“一站式”服務的綜合性購物中心,是集購物、餐飲、娛樂和時尚生活體驗為一體的LivingMall。

　　五彩城業態規劃思路：區域商業中心有些共性的特點，如面向家庭和生活需求，也有許多不同的特點，如消費者的購物習慣、價值取向等。因此，不同的區域商業中心需要從區域客戶的功能需求、情感訴求等多方面綜合分析來規劃業態。具體從以下幾方面進行分析：目標消費者社會特征；目標消費者消費行為特征；目標消費者價值取向與情感需求；目標消費者消費功能需求。

　　知名產品線如何做業態規劃？

　　案例二：上海大悅城業態規劃思路

　　在設定上海大悅城的業態前，首先整體上對大悅城的發展戰略與經營理念、品牌體系、集團商業地產平臺（大悅城近年開業及拓展計劃）、大悅城形象店（西單大悅城），以及大悅城理念做整體梳理。

　　新項目概況（位置交通、區域未來前景），項目定位（定位思路、目標人群分析、項目定位核心點），大悅城發展戰略與經營理念，樓層業態分布規劃，由基本生活方式和時尚生活方式發散開，匯集相應業態。然后根據樓層特性，確定各樓層業態配置與比例。

　　原有購物中心業態調整，方向是什么？

　　案例三：成都置信 逸都城業態規劃方案

　　置信 逸都城（南部新城店）當時處于施工圖設計階段，為了使項目能更好地適應商家的要求，為二裝設計提供前置條件，特編制本方案。本方案的規劃思路為：

　　首先針對置信 逸都城（牡丹新城店）在前期策劃和后期運營過程中存在的若干問題進行總結；其次結合項目背景對未來南部新城的城市發展和項目周邊人口數量進行預測，并對項目的定位進行進一步的梳理；第三，根據項目定位對項目的商業功能進行細分，最終達到項目在商業零售、餐飲休閑和文化體驗方面的最佳業態配比。

　　方案內容主要從四大方面梳理：一是現有運營項目總結；二是業態規劃定位；三是購物中心業態規劃；四是商業街業態規劃。

　　專業市場如何篩選業態？

　　案例四：2014遼寧萬商國際城市廣場業態規劃方案

　　在做項目業態規劃前，本案首先對項目背景解讀（基于城市、區域、本體價值下的開發模式選擇）、競爭機會（基于商業市場環境特點與區域機會下的定位方向）、項目定位（項目整體定位及發展策略）等宏觀情況進行詳細的分析總結。

　　在業態規劃部分，首先是對核心消費者、次級消費者、邊緣消費者的分析，然后盤點該區可整合的13個業態資源，并分別從業態的兼容性、匹配度、可行性、消費者需求、商戶升級意愿、商戶進駐意向、進駐意向測算7個方面進行業態篩選和排除，最后確定項目發展核心業態和重要補充業態。

三、各線城市業態規劃風向標

　　1.一線城市業態規劃風向標

　　案例：深圳銀信Park業態規劃與配比

　　商業項目在進行業態規劃的過程中必須時刻面對的一個課題是：如何利用有限的租賃空間創造更多的長期投資價值，這要求做到有所為有所不為，在目標客群和相關業態的選取上必須有所取舍，并根據市場的需求適時調整。

　　深圳銀信Park（橫崗大廈）定位為橫崗區首家精致型、時尚體驗目的地購物中心。購物中心共分為五層，一二層規劃為都會美學館；三層規劃為都會潮流館；四層規劃為都會館；五層定為寶樂迪KTV。（注：本業態劃分來自于資料，僅供參考項目初期對業態的規劃策略）

　　2.二線城市業態規劃風向標

　　案例：成都國際金融中心（IFS）

　　成都國際金融中心為香港九龍倉投資的西部地標性建筑，簡稱IFS，是成都最高端、最國際化的購物中心，集購物、娛樂、餐飲、休閑、藝術于一身的一站式消費目的地。其擁有近300家商鋪，其中90個為首駐成都品牌。

　　業態總體配比：主要以服飾為主，比例達到48%，多數為國際一線品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等超過100家全國/成都旗艦店。

　　冰悅滑冰場、Great頂級超市、大食代美食廣場、連卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能夠吸引人群，為商場聚集人氣，從而帶動整個商場的消費。其不足之處在于：餐飲業態比重太小，不利于留住客群。

　　3.三、四線城市業態規劃風向標

　　案例：福建寧德集中式商業定位與業態規劃

　　項目面向寧德大市區45萬“四新”消費人群，立足“新鮮人”、“新家庭”、“新中產”、“新商旅”，是集兒童、購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大藝術、“漫”生活的一站式體驗購物中心的領導者。

　　核心客群：25-38歲新組合家庭，未有/剛有小孩的年輕家庭。以兒童為中心的生活消費需求強勁，追求舒適、生活品質、寓教于樂。作為寧德首席兒童體驗及家庭休閑娛樂一站式購物中心，以“生態、藝術、情感、體驗”為特色，以親子體驗帶動家庭娛樂為亮點。

　　B1規劃為超級賣場+商務簡餐；L1為時尚名品；L2主要針對家庭消費，設置大量兒童業態；L3匯集了來自四面八方的美食；L4和L5主要針對年輕人設置了多種動感休閑區。