廣州老牌購物中心中華廣場正在醞釀一場變革。

   8月30日晚間，海印股份發(fā)布關于簽署《< 中華廣場合作經(jīng)營合同書 > 解除協(xié)議》的公告，宣布提前解除合同退出中華廣場的經(jīng)營。

   與此同時，中華廣場業(yè)主廣州新星投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“新星投資”）宣布，將與中華廣場另一業(yè)主香港昌盛集團有限公司（以下簡稱“昌盛集團”）聯(lián)手合作統(tǒng)一經(jīng)營，管理工作由央企背景的廣州新星主導，這也意味著中華廣場的產(chǎn)權從分散向統(tǒng)一的方向邁進了一大步。

中華廣場

   海印股份：曾簽下14年租約如今提前退出

   公開資料顯示，新星投資與昌盛集團合作開發(fā)的中華廣場于2000年開業(yè)，總建筑面積達29萬平方米，其中商場經(jīng)營面積為12萬平方米。除了10%的物業(yè)分散出售給小業(yè)主外，雙方擁有中華廣場約90%的產(chǎn)權。

   按照兩大產(chǎn)權人約定，中華廣場負一層、五層、六層（部分）、七層、十層歸新星投資所有；余下一（部分）、二、三、四、六（部分）、八、九層歸昌盛集團所有；另外首層80%物業(yè)為小業(yè)主所有。

   2009年8月1日，廣東海印永業(yè)（集團）股份有限公司與廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽署了《中華廣場合作經(jīng)營合同》，合作及經(jīng)營期限為14年，前兩年的年租金為1.32億元。

商場內(nèi)部

   根據(jù)協(xié)議，海印股份參與經(jīng)營的為興盛地產(chǎn)擁有產(chǎn)權的中華廣場部分物業(yè)，總面積為5.83萬平方米。合作經(jīng)營期內(nèi)第一年、第二年海印股份向廣州興盛每月支付合作經(jīng)營費用1100萬元，從第三年開始合作經(jīng)營費用在上一年度的基礎上按3.25%的比例遞增。

   此消息一出街，立刻引起市場廣泛關注。畢竟中華廣場之前的年租金僅為1.1億元左右，海印股份所給出的租金價格較原本高出25%—30%，如何在同一物業(yè)上實現(xiàn)租金的大幅提升，業(yè)內(nèi)表示非常期待。

   隨后，海印股份對項目重新改造和重新招商，進行一系列大刀闊斧的調(diào)整。首先在3樓引進百佳（百佳永輝）旗下的高端超市Taste，并在旁邊開出1700多平方米的迪士尼廣場；接著將6樓打造成美食新天地，匯集眾多中高檔美食餐廳；在2樓則引進了百麗綜合店、絲芙蘭SEPHORA、意大利女裝DAZZLE、Bossini Style、香港品牌CMYK、hello kitty等57個品牌，其中H&M、OVS、Breads Butter、CMYK四個品牌店在當時均為首次進入廣州。

百佳永輝TASTE超市

   通過調(diào)整，海印股份發(fā)布該項目業(yè)績預報稱，截至2010年5月20日，已簽約商戶210家，出租面積5.54萬平方米，租賃期限從三年到十三年不等，未來年租金漲幅從5%-8%不等。預計項目年收入約為1.5億元。

   如此算來，雙方合作應為2023年才到期，而海印選擇現(xiàn)在退出，足足比合同提前了4年。

   廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會常務副會長、廣東省餐飲服務行業(yè)協(xié)會資深副會長兼商業(yè)地產(chǎn)委員會榮譽主席、第一商業(yè)網(wǎng)董事長黃華軍認為，海印股份這一決定既在意料之外，又在情理之中。

   “畢竟，廣州現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境與十年前不可同日而語。十年前，海印股份認為1.32億的年租金是一個比較合理和能夠接受的價格，所以決定接手。然而，十年來，伴隨著廣州商業(yè)地產(chǎn)項目供應量激增，中華廣場商圈自身也發(fā)生了變化，再加上品牌商家開業(yè)意愿下降，項目招商難度增加以及電商的沖擊……如此種種，海印股份必定承受了極大的租金壓力，現(xiàn)在及時放手無疑是一個明智的決定�！�

美食新天地

   新星投資：只能對自持物業(yè)進行升級改造

   隨著時間的推移，中華廣場設備老化、物權不集中造成的問題開始逐漸浮出水面。

   “十年來，以設備改造、宣傳推廣為例，做為業(yè)主的新星投資與同場經(jīng)營的租賃方海印集團立足點和利益明顯不一，一些必要的日常工作只能擱淺，造成商場客流與去年同期相比有3%--5%的下滑，經(jīng)營業(yè)績也不甚理想，有些樓層甚至出現(xiàn)了多個店鋪空置�！敝腥A廣場項目負責人竇懷山感到非常惋惜。

位于四樓的空鋪

   “對中華廣場的現(xiàn)狀，我們作為業(yè)主方，看在眼里，急在心里，但我們沒辦法，只能做好自己，對自持的部分物業(yè)進行調(diào)整升級。” 

   據(jù)了解，近年來，新星投資對商場負一層東通道部分商鋪面積重新規(guī)劃，拓寬通道，對五樓中華百貨經(jīng)營業(yè)種調(diào)整、對七樓美食城公共餐區(qū)進行縮減，重新提檔空間裝修等，進一步改善了經(jīng)營環(huán)境。

   在商場整體客流不理想的情況下，中華百貨會員消費占比始終逐年增長，會員人數(shù)達17萬，五層的黃金珠寶區(qū)及童裝區(qū)為本商圈唯一品牌集中地，很受周邊消費者的歡迎。

   此外，新星投資每年還自主組織6-8場大中型推廣營銷活動，努力維持著中華廣場的整體經(jīng)營。

中華百貨

   合作經(jīng)營：投資2.8億三年完成改造

   新星投資此次出手，與昌盛集團“再續(xù)前緣”，拿下絕大部分的中華廣場經(jīng)營權，出于何種考慮？

   “首先是我們的上級集團要求屬下公司擴大、拓展新的業(yè)務；再者就是我們對中華廣場的發(fā)展前景有信心。作為區(qū)域內(nèi)唯一的大型購物中心，中華廣場為地鐵上蓋物業(yè)，周邊聚集醫(yī)院、學校、政府機構(gòu)以及中華國際中心入駐的世界500強、國內(nèi)知名公司高級白領，還有鄰近的老城區(qū)居民，都是中高收入群體。如果統(tǒng)一經(jīng)營，愿意投入資金，按照市場化招商、宣傳、運營，目標客群不可能舍近而求遠，一定更希望就近來中華廣場消費。” 竇懷山表示。

   因此，在時機成熟時，利益一致的中華廣場兩大業(yè)主一拍即合。值得注意的是，有別于之前海印股份的純租金“二房東”模式，新星投資與昌盛集團此次將采取合作分成模式。

七樓美食城

   據(jù)透露，新星投資將計劃投入2.8億元進行升級改造，用三年時間改善中華廣場的整體運營。

   一是明晰定位，將中華廣場重新定位為“區(qū)域型中高端休閑購物中心”，依托傳統(tǒng)老城區(qū)獨有優(yōu)勢，通過整體大規(guī)模提檔改造，打造新亮點，改造成全業(yè)態(tài)、時尚的“老廣州的新中心”。

   二是提檔升級，改造將以漸進式推進，承諾一年一改觀，三年時間展現(xiàn)全新面貌。

   建筑設計：用專業(yè)的手法創(chuàng)造出具備功能及美感的商業(yè)空間，打造流量入口；重新規(guī)劃MD動線及商品品類區(qū)塊劃分，讓每一條動線都能讓每一個商鋪得到完美展現(xiàn)。

   形象改造：重新設計中華廣場的整體VI形象，在戶外北廣場配合商場新形象增設大型標志性裝飾，設置景觀音樂噴泉，為市民打造休閑生活空間。

   工程改造：一是動線調(diào)整，打造負一層“B中心”和二樓“L中心”雙中心，重新規(guī)劃各樓層客流動線，實現(xiàn)空間的價值最大化；二是調(diào)整自動扶梯，暢通垂直客流動線；三是擴大部分公共空間，提升舒適度；四是重點優(yōu)化改造空調(diào)設備、通風、隔熱系統(tǒng)，平衡室溫，實現(xiàn)舒適節(jié)能；五是洗手間等升級改造，增加兒童洗手間，母嬰室，優(yōu)化服務設施。

   提升服務：一是建立全新中華廣場會員服務系統(tǒng)，實現(xiàn)停車場智能化系統(tǒng)升級；二是搭建動態(tài)客流信息收集系統(tǒng)，各主入口、梯間設置客流統(tǒng)計設備；三是加裝店鋪銷售統(tǒng)計系統(tǒng)，及時掌握店鋪實際銷售情況，協(xié)助租戶改善經(jīng)營業(yè)績。

   此外，商場還會加強宣傳推廣力度，保持商場的曝光度，并聘請經(jīng)驗豐富的行業(yè)資深人員，提升招商運營團隊競爭力。

   商場改造期間，對尚未到期的商戶有何影響？對此，竇懷山表示，對轉(zhuǎn)簽商戶履行原正常合同義務，在改造期內(nèi)盡量保護商戶的利益，并承諾改造成功后，老商戶享有優(yōu)先續(xù)約權。“像百佳永輝TASTE、中華電影城、H&M等門店我們之前都有接觸過，他們都很支持商場升級改造工作，也很期待看到一個全新的中華廣場。”（文/吳婕秋）