海印股份董事長邵建明

   3月30日，在海印旗下商業(yè)物業(yè)廣州總統(tǒng)大酒店五樓餐廳，海印股份董事長邵建明接受了本網(wǎng)的專訪。

項目選址適宜做奧萊

海印旗下運營的商業(yè)業(yè)態(tài)多樣化，既有電器城、布藝城等專業(yè)市場，也有購物中心等綜合商場，幾乎沒有哪兩個商城的定位是一樣。

“如果我們只是簡單地把市區(qū)的購物中心模式復(fù)制在海印又一城，那必死無疑。惟有不斷創(chuàng)新，與廣州老城區(qū)的購物中心有明顯的差異化，才能活得下來，而且活得很好。”邵建明談及打造奧特萊斯的初衷表示：“奧特萊斯選址要滿足四個要求：其一，位于離市中心一小時內(nèi)車程的城郊;其二，交通要便利;其三，具有足夠的輻射能力;其四，物業(yè)成本較低。”

海印又一城正好符合以上四個標準。據(jù)相關(guān)資料顯示，海印又一城是海印股份首次嘗試開發(fā)的大型城市綜合體項目，總建筑面積達21.58萬平方米，其中奧特萊斯購物中心約7萬平方米，位于華南快速干線南端出入口番禺迎賓路段，處于華南碧桂園和萬博中心之間，由廣東海印集團股份有限公司附屬全資機構(gòu)廣州市番禺海印體育休閑有限公司擁有產(chǎn)權(quán)，并統(tǒng)一開發(fā)。

 “如果離城區(qū)太近，奧特萊斯就會影響城區(qū)的正價店銷售，同時較高物業(yè)成本也會增加運營成本。但如果太遠，交通不便，又不能輻射周邊人群，商場缺乏足夠支撐，海印又一城的地理位置，恰好為奧特萊斯業(yè)態(tài)發(fā)展提供了足夠的發(fā)展空間。”第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍評論道。

黃華軍進一步分析，到奧特萊斯消費的顧客主要有以下四類：一是對品牌認知度很高的廣州、番禺白領(lǐng)及中產(chǎn)階級。這部分消費者，大多以自駕車為主。商場地下負一、二層，設(shè)有1201個免費停車位，方便前來購物的消費人群。

二是珠三角一帶的消費者。隨著番禺經(jīng)濟的發(fā)展，人氣的旺盛，交通的便利，將會吸引更多的珠三角地區(qū)人流進入盤禺市場。

三是游客。再加上每年數(shù)以百萬計的外地游客，尤其是當港深廣高鐵修建好后，香港消費者過來番禺更加方便，他們將會是奧特萊斯的潛在消費者。

四是居住在海印又一城五星級酒店、寫字樓式公寓的居住人群。他們的消費能力也與奧特萊斯的定位相當吻合。

貨源：與總部或代理商直接合作

目前，中國以奧特萊斯命名的商場大約有400家，但從經(jīng)營模式來看，大部分充其量只能算是折扣店、特賣場。招商難、貨源匱乏一直掣肘著奧特萊斯們的拳腳。正因為品牌貨源不足， 2007年8月，北京愛普奧特萊斯名品服飾廣場約700商戶集體歇業(yè)。2011年10月，寧波奧特萊斯廣場被法院查封宣告倒閉。

不過，海印又一城奧特萊斯完全沒有這個顧慮。

據(jù)負責(zé)奢侈品招商的上海楷通商務(wù)咨詢有限公司張激介紹，商場90%的品牌都是由直營商開設(shè)，比如Gucci、Coach是由中國公司來開的直營店，而Amani、Boss、Versace等品牌則是通過地區(qū)總代理澳門彩虹集團來運營。

其中，Gucci 門店為中國首家直營折扣店, Amani、Burberry 也是全系列品牌進駐。此外，海印又一城奧特萊斯的貨品將比一般正價品晚一季到一季半，價格僅為奢侈品正價的5-7折，同時相當于海南免稅店的70%。

“我們是上市公司，在業(yè)界具備良好的信譽和口碑，雄厚的資本實力和相同的經(jīng)營理念讓我們和奢侈品總部、代理商一拍即合。而且我們和國際一線奢侈品設(shè)計師交情匪淺，他們對我們的商業(yè)運營能力相當信任。”邵建明透露道：“我們與他們的合作公平合理，不需要倒貼所謂的店鋪裝修費用，實行統(tǒng)一收銀和銷售扣點。”

稀缺：華南地區(qū)5年內(nèi)僅此一家

正品、低價、來自25家國際知名奢侈品牌,以及70多家國內(nèi)一線知名品牌,這一切足以構(gòu)成讓消費者到海印又一城瘋狂掃貨的理由。

黃華軍表示，奧特萊斯這一舶來品雖然在中國遍地開花，但魚龍混雜，大多是“掛羊頭賣狗肉”。一種是開發(fā)商以奧特萊斯的名義去地方圈地，名為“商業(yè)地產(chǎn)”實則“地產(chǎn)商業(yè)”；一種是百貨公司的奧特萊斯，缺乏有影響力的品牌；更有甚者是商場直接花錢買回來的貨，不但價格上沒有任何優(yōu)勢，經(jīng)營上也難以為繼。從這點來說，海印又一城奧特萊斯直接與奢侈品總部和代理商合作，開創(chuàng)了華南奧特萊斯的先河，真正彰顯了里程碑式的意義。

按照奢侈品企業(yè)的運營規(guī)律，平均15—20家奢侈品正價店才能給一家奧特萊斯店供應(yīng)足夠的貨源。“受合同及貨源限制，未來5年內(nèi)，華南地區(qū)將不可能開第二家此類項目，這就是海印又一城奧特萊斯獨有的核心競爭力。”邵建明表示。

同時，這也意味著首創(chuàng)置業(yè)之前在三水的“芭蕾雨”奧特萊斯、廣州友誼與廣州長隆共同投資開發(fā)的長隆友誼購物公園，以及廣東其他的奧特萊斯項目都面臨著流產(chǎn)的可能性。