本網訊（第一商業網記者吳婕秋12月18日廣州報道）日前，“2014福布斯中國大陸最佳商業城市”榜單出爐，在入榜的10個城市中廣州名列第一，這也是繼2010年廣州首次折桂后第四次獲此殊榮。
    榜單顯示，廣州在客運、貨運指數方面排名第一，人才指數、消費力指數、創新指數也都排在前十位，而經營成本僅位列第19位，不僅低于同為一線城市的北京、上海和深圳，甚至還低于杭州、南京、武漢等東部省會城市。
    正是看中了廣州商貿業發展的雄厚實力，新鴻基、新世界等眾多香港地產巨頭紛紛進軍廣州，加緊“圈地”布局商業地產的步伐。業界人士認為，港資的活躍將加劇廣州商業地產的競爭，并將重構廣州商業地產格局。

天娛廣場

    港資入穗“慎之又慎”
    “港資一直都很想進入廣州做商業地產，最早可以追溯到上個世紀90年代初。”楚睿商業董事長黃文杰向第一商業網記者透露：“當時新鴻基已看中位于南方大廈東側的一塊地，希望與內地企業合資打造廣州第一個新鴻基廣場，可惜由于種種原因，最終計劃宣告‘流產’。”
    在接下來的時間里，港資商場在廣州的發展可以用“不慍不火”來形容，即使在21世紀初期，具備港資“血統”的商場仍然屈指可數。
    “香港恒基地產打造的恒寶廣場、麗豐控股旗下廣州捷麗置業有限公司開發的五月花商業廣場，還有位于天河路商圈的天娛廣場都算是進入廣州比較早的港資商場代表。”商業地產資深人士陳震海表示：“像恒寶廣場開業之初，引入很多小而精致的特色新鋪，給這塊傳統旺地刮起一股時尚潮流勁風，當時吸引了很多愛玩貪靚的學生和時尚人士去淘貨。”
    第一商業網總裁黃華軍認為，由于上述商場的經營面積都不算太大，而且又處于傳統的商業旺地，還與地鐵出口相連，交通便利，所以這么多年來都保持著較高的人氣。
   直到近年來，港資進入廣州市場開發商業地產項目的態度更為謹慎，即使項目已經落地，也要一再延遲動工時間，開發速度非常漫長，令不少消費者“望穿秋水”。
    據了解，萬菱匯接手爛尾14年的京光廣場，籌備了6年才開業；西城都薈則在建成7年、延遲開業5年后，于2012年年底亮相黃沙；太古地產中國內地首個項目——太古匯從立項到試營業足足耗時10年，直到2011年才帶著包括C H A N E L、G IO R G IO A R M A N I、m ium iu、Tiffany& Co.等超過70個首次在廣州進駐的品牌宣布開業，不少媒體紛紛稱之為“十年磨一劍”。
    “港資商場屢現延遲開業，除了其一貫的謹慎態度外，還與內地和香港文化差異有關。”黃文杰表示，香港地少人多，土地寸土尺金升值空間大，在操作中習慣“慢工出細活、細活出精品”，即使商場前期籌備幾年不開業，其土地增值也能得到預計回報率，而這一理念很多會延用到內地市場，所以這些港資企業并不著急馬上開業，而是慢慢開發等待好時機。

西城都薈

    從“水土不服”到“入鄉隨俗”
    盡管頭頂著“港資”的光環，也并非每個商場都能成為“上帝的寵兒”，有人歡喜有人愁，有的頗受追捧，銷售額持續攀高；有的在開業之初就遭遇了商戶成批撤場、大片商鋪空置的慘況，經歷過水土不服的煎熬和陣痛過后，才逐漸熟悉本土消費者的口味，成功逆襲廣州市場。
    一直定位尷尬的萬菱匯以都市白領小資消費為突破口，進行新一輪的品牌“換血”，與周邊的天河城、正佳廣場等業界“大佬”實現錯位經營。其中，最受關注的品牌莫過于唐苑旗下的開飯餐廳和面積近3800平方米的OCE全國首家旗艦店OCE生活概念館。目前，萬菱匯平日的客流量達到5萬人次，周六日更可達到6萬人次。
    位于黃沙商圈的西城都薈亦成功引入MUJI、UNIQLO、H&M、UR、I.T五家國際品牌，以及COCOLATIE、SPRINGFIELD等知名品牌，成為廣州西部快時尚品牌最多的購物中心，再加上最文藝的烤魚品牌“探魚”、香港創意料理“純再餐廳”等餐飲的進駐，其“餐飲+快時尚”的組合已成為吸客利器。
    而以擅長發展商業項目而聞名的太古地產更是在廣州發展得順風順水的“幸運兒”。太古匯總經理隋頌偉此前在接受媒體采訪時表示，今年1月至8月期間，太古匯共引入38個新品牌進駐，其中逾20個品牌是首次進駐廣州。這些新品牌包括VERSACE、KENZO、STAYREAL、臺灣手工品牌YUAN（阿原）、TWG Tea、“布丁中的愛馬仕”布哥東京、Roseonly和鼎泰豐等。
    根據太古地產半年報顯示，截至2014年6月30日，太古匯的營業總額83.38億港元，同比增長44.9%；其中，租金總收入為54.45億港元，同比增長15.6%，主要受益于寫字樓和零售物業續約租上調及零售營業額增長。

太古匯

    巨頭扎堆搶灘高端市場
    一直以來，業界認為廣州商業缺乏高端零售土壤，不少一線品牌并沒有把廣州當作開拓華南市場的第一站。不過，黃文杰認為，經過多年的積累變化，廣州的高端零售業已經具備相當的成長空間。“以前廣州人務實，重吃不重穿，很難吸引高端品牌進入。隨著現在廣州80、90后的新生代品牌意識開始加強，加上外來人口的大量涌入，對原來一味強調務實的消費觀造成沖擊，再加上高端購物中心的大量涌現也為高端零售的發展創造了客觀條件。”
    在眾多新晉港資項目中，被稱為天河路商圈“收官之作”的天環廣場無疑最令業界期待。上世紀90年代，該項目所在地在體育中心規劃中劃歸廣州城建，興建宏城廣場臨時商業建筑。2009宏城廣場拆除，短暫變身為亞運市場廣場，隨后再次拆除，于2010年通過招標形式引入新鴻基地產，2012年才得以明確商場規劃，計劃將于2015年入市。對新鴻基地產而言，宏城廣場或將是其在廣州首個入市的純商業項目。而隨著2015-2016年間，首個由香港三家上市地產巨擎合景泰富地產、新鴻基地產、富力地產聯合打造的綜合體旗艦的天匯廣場落成，廣州將成為新鴻基地產華南商業布局的核心。
    相對于新鴻基地產“雙子連發”的戰術策略，香港新世界集團旗下的廣州K 11購物藝術中心則毫不謙虛地宣稱項目定位為廣州市最高端奢華商場。項目推行藝術、人文、自然的理念，進駐東塔負二層到地面8層的共10層空間，總面積約70000平方米，匯聚國際頂級奢侈品及全球知名設計師品牌，業態包括品牌零售、超市、影院和餐飲，商場4-5樓設置“樹屋”舞臺，用作小型演出和展覽，5樓還有超過400平方米的“都市農莊”。
    “港資商場與內地商場一個很大的不同之處在于，港資企業擅長管理，無論是整個商場環境、品牌引入乃至管理運營都十分精細，而且港資企業在內部協作方面，有一套成熟的機制，會吸納很多國際化團隊的意見，最終形成貼心細致的港式服務。”黃文杰表示。
     盡管太古匯、以及即將入市的天環廣場、天匯廣場、K11均被視為廣州高端購物中心，但業內人士認為高端并不意味著奢侈品消費。陳震海表示：“比如K 11采用的是藝術+商業的運營模式，在上海舉辦的莫奈展就很受歡迎，這種高品位的藝術享受也是一種高端表達方式。”
    “高端商場并非是指名表、名牌服裝、名包等國際名牌奢侈品有多少，而是要帶給消費者高品位的消費感受，關鍵是要與廣州目前已有的商業項目進行錯位發展，能夠為廣州商業帶來新的品牌、新的氣息。”黃華軍認為，廣州商場很多，但千人一面、死氣沉沉不行，誰做出好的服務、創意、氛圍、文化、人氣、個性，誰就能贏得市場先機。

廣州K11效果圖