（文為聶梅生在“2007中國(guó)首屆商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際高峰論壇”上的講話）

    在今天這樣一個(gè)場(chǎng)合，主要在這里表達(dá)四層意思。

    第一，這次論壇的召開也是我們業(yè)內(nèi)一件很大、跟高興的一件事情，主要是和中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢(shì)有關(guān)系。從我們房地產(chǎn)商會(huì)來(lái)說(shuō)，很多的主要的會(huì)員尤其是副會(huì)長(zhǎng)，常務(wù)理事一起的的會(huì)員，都是國(guó)內(nèi)很知名的開發(fā)商，在最近幾年不約而同這些企業(yè)都開始從原來(lái)的單純的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，逐漸走向了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。在各種場(chǎng)合我都在說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)走向成熟的標(biāo)志之一就是從單純的住宅開發(fā)走向了商業(yè)地產(chǎn)和更高領(lǐng)域的開發(fā)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)從業(yè)態(tài)來(lái)講，比住宅開發(fā)是更高一層次的業(yè)態(tài)。大家都知道中國(guó)的住宅商品房這塊兒的發(fā)展是在房改之后逐漸形成的，現(xiàn)在發(fā)展在全世界矚目，主要是針對(duì)現(xiàn)在宏觀調(diào)控當(dāng)中進(jìn)行的，它的開發(fā)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活有很大的關(guān)系。但是從業(yè)態(tài)來(lái)講，目前對(duì)住宅這塊兒，開發(fā)商的持有還是很少的，基本上開發(fā)完了就賣完了。所以，循環(huán)不斷地買地，從銀行貸款賣房，賣房以后有了盈利，又不斷地進(jìn)行土地開發(fā)。

    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)顯然跟它不太一樣，正是因?yàn)檫@樣，對(duì)商業(yè)物業(yè)的持有和長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)是它盈利的最終目的。所以，現(xiàn)在我們很多的會(huì)員都積極投入了新的領(lǐng)域，這也就是為什么我們商會(huì)要和商業(yè)聯(lián)合會(huì)一起舉辦這次“首屆商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際高峰論壇”的原因之一。

    第二，在今天這個(gè)會(huì)上會(huì)有很多的交流，尤其是一些成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹經(jīng)驗(yàn)。我來(lái)的時(shí)候粗略看了一下后面的模型，像華東MALL等等這些一些好的項(xiàng)目，能夠在會(huì)上進(jìn)行交流，使我們今后的商業(yè)地產(chǎn)能夠少走一些彎路。同時(shí)，今天特別有價(jià)值的就是商務(wù)部頒布的《中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展準(zhǔn)和實(shí)施措施》，為商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展指明了方向。我想這是非常重要的，從住宅發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程來(lái)看，每一次政策和標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)和實(shí)施都會(huì)使整個(gè)行業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)發(fā)生很大的變化。

    第三，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)非常關(guān)鍵的時(shí)期，同時(shí)更加體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)（不動(dòng)產(chǎn)業(yè)）最根本的屬性是一種金融屬性。在這之前，業(yè)內(nèi)飛快發(fā)展時(shí)期，大家不太認(rèn)可這一點(diǎn)，覺得房地產(chǎn)就是市場(chǎng)行為等等。實(shí)際上從房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域上來(lái)說(shuō)，和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、宏觀經(jīng)濟(jì)，尤其和金融這塊兒聯(lián)系的非常緊密，這一次持續(xù)了四年的宏觀調(diào)控實(shí)際上從開始到現(xiàn)在，我覺得發(fā)力點(diǎn)還是在金融領(lǐng)域。

    作為商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是資金高度投入的投資領(lǐng)域，甚至于比住宅開發(fā)更需要資金的投入和支持。而且商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)貸款又和住宅不太一樣，和銀行的金融政策又縮的比較緊，應(yīng)該說(shuō)資金鏈還是比較緊張的。在這種情況下，我也注意到一開始商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)一樣的方式，把產(chǎn)權(quán)分割來(lái)賣。在去年、前年很多類似的研討會(huì)上我頭提出來(lái)這恐怕是一種初級(jí)的業(yè)態(tài)，真正發(fā)展起來(lái)以后，恐怕應(yīng)該總體的持有，長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)。尤其是現(xiàn)在各種各樣海外的基金進(jìn)入中國(guó)，很大一部分針對(duì)了中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)行了總體的收購(gòu)、打包、上市這么一套，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)這方面非常的敏感。這點(diǎn)是非常重要的，正是因?yàn)槿绱耍瑥难胄小�銀監(jiān)會(huì)也很注意這一塊兒。其實(shí)這點(diǎn)很容易想清楚，海外基金進(jìn)入中國(guó)，瞄準(zhǔn)了中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，為什么中國(guó)的金融主管部門不能夠開發(fā)更多的金融政策來(lái)支持中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)？正因?yàn)槿绱耍�我們商�?huì)也屢屢向銀監(jiān)會(huì)、央行寫建議寫報(bào)告參與他們的研究。很好一個(gè)消息，最近關(guān)于從信托這塊兒，央行已經(jīng)開始在做管理辦法，進(jìn)行這方面政策的最終準(zhǔn)備，同時(shí)也確定了兩個(gè)金融機(jī)構(gòu)，來(lái)作為試點(diǎn)。

    所以，我們商會(huì)正是在這樣的背景下和聯(lián)華信托正在醞釀，成立一個(gè)房地產(chǎn)基金，這個(gè)基金面向支持物業(yè)持有型的商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)以信貸的方式推出。我想為什么我們商會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)非常重視，而且很愿意和商業(yè)聯(lián)合會(huì)一起促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融新的品種的出現(xiàn)。

    第四，作為商業(yè)建筑，特別要注意“綠色地產(chǎn)”的國(guó)家主導(dǎo)方向。因?yàn)閺闹袊?guó)發(fā)展觀來(lái)講，進(jìn)入科學(xué)發(fā)展觀，同時(shí)進(jìn)入了循環(huán)經(jīng)濟(jì)，對(duì)于一個(gè)寫字樓在這方面比住宅更應(yīng)該重視。舉個(gè)例子能耗來(lái)講，一般商業(yè)地產(chǎn)就是寫字樓、賓館、SHOPPING MALL這類的商業(yè)性建筑的能耗一般是住宅的10倍左右，甚至于達(dá)到15倍，而這一部分恰恰并沒(méi)有受到很大的重視。所以從我們商會(huì)來(lái)講，對(duì)這商業(yè)地產(chǎn)這塊兒，公共建筑這塊兒，綠色建筑、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材非常重視，同時(shí)也推出了很多這方面的標(biāo)準(zhǔn)，再進(jìn)行一些認(rèn)證。我希望中國(guó)未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)能夠堅(jiān)持走循環(huán)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展之路，由于時(shí)間關(guān)系我就簡(jiǎn)單地跟大家交流這四方面的意見。