從中國內(nèi)地首家Shopping Mall天河城開業(yè)，到維多利廣場、正佳廣場、太古匯等商業(yè)項目相繼落戶，發(fā)展至今，天河路商圈突破140萬平方米商業(yè)區(qū)，341萬平方米辦公區(qū)，76萬平方米酒店，150萬人次日均客流，匯集超過5000多個品牌，200余個國際一線品牌，成為當(dāng)之無愧的“華南第一商圈”。
而位于天河路商圈核心的維多利廣場在見證行業(yè)發(fā)展的同時，也因時而變，積極調(diào)整自身定位和品牌，實施差異化經(jīng)營，順利完成“白領(lǐng)休閑購物中心”到“國際快時尚”的華麗轉(zhuǎn)型，奠定其在天河路商圈不可或缺的地位。
最初定位為白領(lǐng)休閑購物中心
2003年10月1日，由廣州越秀城建集團(tuán)精心打造的主題性商業(yè)廣場——維多利廣場在一片喜慶的國慶氣氛中誕生。
維多利廣場位于天河路與體育西路交界處，項目首期開發(fā)的裙樓商場建筑面積為3萬平方米，定位為時尚白領(lǐng)的休閑購物中心，建有精巧雅致的下沉式文化廣場。后續(xù)建設(shè)兩棟52層和36層的甲級寫字樓，使整個項目規(guī)劃總建筑面積達(dá)到14萬平方米。項目通透的玻璃幕墻，流暢的建筑脈絡(luò)，泛光溢彩的燈光氛圍，勾勒出繁華天河最迷人的曲線。
維多利廣場與廣州購書中心為鄰，與天河城廣場、宏城商業(yè)廣場、體育西商業(yè)街為伍，共同營造天河路商圈的人氣、財氣和品位，大大提升商圈的檔次和輻射力。在項目周圍所匯聚的上百萬追隨時尚、崇尚品牌的年輕白領(lǐng)一族，為維多利廣場的商業(yè)經(jīng)營提供了堅實的保障。
開業(yè)之初，項目引入的品牌以國際名牌服飾為主，招攬了過百家中外品牌名店。然而，經(jīng)歷了寫字樓塔樓及項目旁體育西路人防工程近五年的施工，商場在極其惡劣的環(huán)境下多番尋求突破，成功實現(xiàn)新大新、誼園、國美等主力租戶的無縫對接，項目年均出租率保持在95%以上。
飽和布局下的差異化策略
近年來，天河路商圈拉開大調(diào)整、大提升的序幕，天河區(qū)政府以規(guī)劃先行重塑天河路商圈，以“立足華南、面向亞太的世界級商業(yè)門戶”為目標(biāo)，打造一個具有多元體驗的城市購物公園。再加上商圈購物中心布局趨于飽和，差異化經(jīng)營策略也成為各大購物中心的共識，維多利廣場在發(fā)展的同時也在不斷探索自己的風(fēng)格。
2014年，維多利廣場與國際知名零售巨頭迅銷集團(tuán)共同打造優(yōu)衣庫華南最大、最新旗艦店，由此開啟項目開業(yè)以來最大規(guī)模的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、品牌調(diào)整和形象升級。
“引入優(yōu)衣庫僅僅是商場升級改造的第一步，接下來我們還有更多的調(diào)整動作，預(yù)計在今年年底，大家可以看到一個嶄新的維多利廣場。”越秀房托資產(chǎn)管理有限公司副行政總裁梁丹青表示。
據(jù)介紹，在項目調(diào)整規(guī)劃中，維多利廣場將主要針對愛好時尚、創(chuàng)意、樂活的年輕一族，為時尚潮流的消費者創(chuàng)造出互動體驗式的消費環(huán)境，在天河路商圈打造一個具有差異化、主題特色的全新商業(yè)形態(tài)。
與此同時，維多利以“時尚、創(chuàng)意”為核心的商業(yè)調(diào)整步入全面實施階段。業(yè)態(tài)組合方面，維多利將繼續(xù)著力引進(jìn)在商品設(shè)計、店面陳設(shè)及文化理念上別具創(chuàng)意的“潮流旗艦店”與“精品餐飲”。
商業(yè)環(huán)境方面，通過與具有國際化視野的商業(yè)空間設(shè)計機構(gòu)的合作，維多利的平面布局、商業(yè)環(huán)境、品牌識別將進(jìn)行全面系統(tǒng)的規(guī)劃，盤活人流動線，創(chuàng)造商業(yè)話題，由內(nèi)及外重新定義維多利廣場。
"雖然維多利引入的品牌并不是全城唯一，但是我們要求進(jìn)駐的品牌貨品跟其他商場不一樣，顧客只有來到這里才能找到。"梁丹青表示，維多利廣場面積有限，只能在產(chǎn)品特色方面多下功夫，從而吸引消費者。
資本助力維多利轉(zhuǎn)型
隨著維多利廣場新一輪的調(diào)整，其背后的資本背景也清晰地浮出水面。
主導(dǎo)此次維多利商業(yè)調(diào)整的越秀房托是越秀集團(tuán)在香港的四大上市平臺之一，是全球首只在香港上市場并投資于中國內(nèi)地的房地產(chǎn)信托基金（香港交易所編號：00405.HK）。
越秀房托上市以來通過與集團(tuán)地產(chǎn)板塊——越秀地產(chǎn)的良好互動，注入與培育一系列由越秀地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)越秀房托旗下?lián)碛?個位于廣州核心商業(yè)區(qū)的物業(yè)，包括廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場及越秀新都會大廈。業(yè)態(tài)覆蓋甲級寫字樓、服裝專業(yè)市場、高端豪華酒店、服務(wù)公寓以及零售商場，物業(yè)規(guī)模達(dá)到227億元。
越秀房托在廣州商業(yè)地產(chǎn)市場深耕多年，熟悉廣州地產(chǎn)市場，積累眾多優(yōu)質(zhì)的品牌商戶資源，在制訂發(fā)展及租務(wù)策略具備市場前瞻性優(yōu)勢。根據(jù)越秀房托公布的2013年業(yè)績顯示，集團(tuán)全年實現(xiàn)收入總額約13.706億元，比去年同期的7.122億元上漲92.5%。其中，物業(yè)收入凈額8.604億元，比去年同期的5.07億元上升69.6%。
“投資者和持有人實際上是關(guān)注現(xiàn)金流和收益，現(xiàn)金流來自項目的不斷增值。持有人要保持穩(wěn)定的回報，我們就不能讓物業(yè)停留在穩(wěn)定不變的狀態(tài)。”梁丹青說，“我們是這樣理解資本市場要求的。”
此次維多利廣場能成功“牽手”優(yōu)衣庫，是越秀房托商業(yè)策劃的成功案例，得益于越秀房托一貫堅持的提前謀劃、把握機遇、穩(wěn)健進(jìn)取的經(jīng)營思路。為把握天河路商圈升級蛻變的寶貴機遇，越秀房托自2012年底開始推進(jìn)以“國際快時尚”為定位的業(yè)態(tài)調(diào)整，一方面鎖定目標(biāo)，向國際各大知名快時尚服飾品牌、服裝品牌集合商進(jìn)行密集的定向推介；另一方面突破重重阻力，與原有主力商戶的高層直接溝通，在原合同期內(nèi)達(dá)成協(xié)商解決方案，最終實現(xiàn)了集團(tuán)在營商業(yè)項目最大規(guī)模的商業(yè)調(diào)整。
作為世界知名快時尚品牌優(yōu)衣庫的進(jìn)駐，不但有利于維多利廣場在商圈中樹立清晰的“時尚購物中心”的形象。主力店的品牌疊加效應(yīng)，也將大大提升商場的人流及知名度，有利于引進(jìn)更多快時尚品牌，充分發(fā)揮維多利廣場在天河商圈核心位置的商業(yè)價值，并從長遠(yuǎn)上有助改善租金回報潛力。
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