最近，無數投資豪客再次把眼光投放在天河-珠江新城這塊流金淌銀的風水寶地上。不同的是，這次他們不是盯上天河城、太古匯那樣的地面建筑，而是轉戰地下“要空間”。

　　既然寸土寸金的廣州核心區已經很難拿到地來開發上蓋物業，就不如轉戰地下商場。據悉，今明兩年廣州地下商業面積將至少增加58萬平方米。

　　轉戰地下“要空間”

　　位于天河商圈中軸線上，總投資20億元、建筑面積達20多萬平方米的時尚天河地下商業廣場已基本完工，即將高調啟動招商計劃。珠江新城中央廣場17萬平方米的地下空間尚未正式確定招商方案，已有美國、日本、泰國等國際資本，眾多至今未在廣州露臉的品牌商家投來“橄欖枝”。另一側，天河商圈資格最老的地下商城“天匯城”已于09年10月重裝開業，更名為東方寶泰廣場。

　　這還僅僅是地上成熟商業用地緊張，資本豪客轉戰地下“要空間”的部分信號。

　　除了正在上馬珠江新城地下空間、時尚天河等項目，按照政府規劃，泛天河大商圈還將打造幾大地下商場：一是完成天河體育中心綜合改造，打通連接天河城和正佳廣場的原宏城廣場地下空間；二是沿花城大道建立與兩側人行隧道連接的地下步行商業發展軸，并以此為骨架，向北拓展珠江新城中央地下城，延伸并連接興盛路步行商業街；三是東方寶泰與中信大廈負一層擬將打通，建成地下商場。

　　代理珠江新城中央商業廣場地下空間項目全球招商的高力國際助理董事陳厚橋說，按照政府規劃，城市中軸線的上蓋不允許再建商業物業，寸土寸金的廣州核心區已經很難拿到地來開發，這就倒逼一批資本豪客轉戰地下“要空間”。

　　長線投資價值可觀

　　而且，地下商場盈利能力并不比大商場差。“流行前線現在的租金已經飆升到兩千多元/平方米/月，比天河城的租金還要高，成為廣州乃至全國地下商場的一個樣板工程。”曾幕后操盤流行前線的商業地產專家鄧國堅說，“表面看，天河城等地面物業招租的品牌檔次往往要比地下商城高，但是由于品牌店承租面積動輒數百上千平，即便租金單價走低，算起來的總價也是一筆不小數目，而地下商城做的是過道式物業，以經營潮流小店為主，承租能力反而更強。”

　　“這意味著，只要人流夠多，人氣夠旺，地下商場的長線投資價值其實很可觀。”鄧國堅說。由此，不難理解“天河又一城僅營業半年，租金便暴漲三四倍，并且已經有了頂手費。”在這里開零食店鋪的老板黃先生告訴記者，09年5月才開業、接駁地鐵體育西站的“天河又一城”交出了一份滿意的期末考答卷：這里的商鋪月租金已從開業初期的每平方米四五百元暴漲至眼下的1200元。

　　當然，政府助推的因素也很重要。天河區政府已明確提出“以地鐵規劃推動天河商圈的發展”，而今年2月經國家發改委批準通過的《廣州市軌道交通規劃調整方案》顯示，廣州將在2010年前建設地鐵290.5公里，相應開發的地下空間面積238萬平方米，包括淘金站地下廣場、如意坊停車場及商業體育場地、大學城南地下商場等等。

　　競爭不以地上地下論勝負

　　不管是老資格的流行前線，還是新開張的江南新天地、天河又一城，都是走年輕化的時尚潮流路線，“市場會自動調節分化為地面中高端，地下淘寶式”，鄧國堅說。

　　但從短期市場操作來看“地面地下的垂直博弈，橫線的同業競爭不可避免，畢竟，市場蛋糕總量和品牌客戶數量是相對固定的，打造立體商業格局帶來的結果之一也是，未來的競爭同樣是立體的。”黃華軍說。

　　一般來說，“地下商場要比地面商場更難經營。地下商場建造成本約為3000元-3500元/平方米/層，地面的建造成本約為2000-2500元/平方米/層，空調、通風、安全通道等營運成本地下也要比地面高，而且大的品牌商會認為地面店的展示效果要比地下店好得多。”陳厚橋說。

　　那么，地下商業只能作為“綠葉”陪襯地面商場這些“紅花”？

　　“未必。誰能說得清楚，究竟是流行前線依托中華廣場而存活，還是流行前線反哺中華廣場？事實上，江南新天地疾步挺進江南西商圈之后，位于江南西地鐵口的地面商城‘流行地帶’(潮流城)現在反倒要依附江南新天地來重新招租。”高力國際助理董事陳厚橋認為，商業競爭不以“地上地下”論勝負，贏取行業地位的關鍵還是在于成功操盤設計商場物業。

　　“這就像抱團取暖的刺猬，太近了傷著對方，太遠了會倍感寂寞。”對于廣州商圈地下地面商場“同源攀親”，一位資深商業人士如此比喻。

　　鄧國堅則認為，商業空間類似于宇宙天體，有一種神奇的力量正在將割裂的看似毫無聯系的商業孤島吸聚到一起，而這個商業空間吸聚到的“商業孤島”越多，其所產生的力量和效應就越大。比如日本東京的銀座。

　　同理，“天河、江南西等核心商圈的發展成熟是由市場自發形成的，也就天生具備抗風險能力，也是商家爭奪進入的原因所在。但如果這些商業個體連不上，就會變成一個個商業孤島，難以構成真正的大商圈。”泰國中央零售企業中國業務拓展高級經理劉躍認為，地鐵以及由地鐵衍生出來的地下商場使得圈內物業連成一片，強化了商業的連貫性。

　　項目新進展

　　地下空間定位“城市客廳”

　　據知情人士透露，珠江新城中央廣場地下空間的經營方案有三種：一是政府將整個項目包租給一家公司來營運開發，這一模式要求承租的資金額很高；二是將項目切割成幾大塊承租給“二房東”，這一模式最受多元資本追捧，兒童體驗中心、百貨、電影院等業態的公司伺機進入；三是政府專門成立一家公司來營運，聘請國際公司代理或入股項目的管理工作。

　　陳厚橋告訴記者，項目的營運方案至今還沒有確定，而規劃設計方案已經出爐，定位為“城市客廳”主題，突出商業配套功能，采用下沉式設計，營造“一半地面，一半地下”的消費感覺。

　　時尚天河五月開業

　　目前，時尚天河地下商業廣場的工程主體結構已基本完工，招商處已經開始接待商家咨詢。該項目的策劃經理王丹告訴記者，該商場將在近期正式對外招商，首期14萬平方米商業面積爭取在今年“五一”前后開業。

　　另據了解，該商場的30多個街區都設有不同的主題，將引入綠樹鮮花、小橋流水等各類生態景觀，打造更舒適宜人的購物環境，甚至還將營造出星光大道、廣闊星空、海洋等各類時尚味十足的特色景觀。

　　地下商場三種形式

　　“地下商場可以分為三種形式。”第一商業網CEO黃華軍分析，第一種是“防空洞”改造而來的地下商業街，比如流行前線、江南新天地、天河又一城等等，其特點是沒有產權，過道式物業，物業開發者一般要與政府簽訂長期的經營合約，制勝的要點在于“如何將隨意性消費轉變為目的性消費”；第二種是“純地下商場”，比如東方寶泰、時尚天河地下商業廣場、珠江新城中央廣場地下空間等等，往往采取“建設-經營-轉讓”的BOT模式，比如政府向時尚天河頒布經營特許證，并提供地鐵等公共交通的配套服務，但是時尚天河必須附加承擔停車場等基礎設施的建設；第三種是正佳廣場、中華廣場的傳統購物中心地下層部分，有產權，特點是與購物中心的地面物業互補、協調發展。

　　拓荒地下商場，如何制勝？

　　無論采取哪種開發模式，經營的關鍵點都在于“一是如何聚集人流，二是如何將人流變為商流。”楚睿商業咨詢的CEO黃文杰認為，“過道模式”地下商場的優勢在于，“一端接駁地鐵人流，一端接駁成熟的地面商業項目，地下與地面共享已有的消費人群，大大節省市場培養期，比如流行前線對接中華廣場，而且這兩個項目現在都歸屬海印集團掌管，更是便于互補操盤，良性發展。而天河又一城則與天河城、維多利廣場、廣百中怡店等等同時實現無縫對接，資源共享帶來的人流量是驚人的。而東方寶泰的規劃設計理念，有點類似于廣州第一個地下商場———南方大廈地下商場，即位于政府“規劃中軸線”上，將地面商場的營運模式照搬到地下，依托“火車站”人流盤活商場。

　　列數地下商場優劣勢

　　優勢

　　1免去地價成本，共享成熟商圈人流，投資回本期較短。

　　2依托地鐵開發，暢通無阻。

　　3地下電影院等娛樂設施可以給消費者帶來全新消費體驗。

　　劣勢

　　1工程造價成本和營運成本較高。

　　2空間相對閉塞，通風和采光相對較差，部分消費者和品牌商家會抗拒地下商場的消費或經營模式。

　　3過道式人流居多，將隨意式消費轉化為目的性消費頗考操盤手實力。