南都漫畫：張建輝

　　周六下午五點半，與地鐵二號線江南西站A出口接駁的江南新地地下商業街里人流絡繹不絕，但人們大多行色匆匆穿行而過，駐足購物的人數不足一半。步行街負二層人流稀少，開門營業的店鋪僅占50%，其余要么店門緊鎖，要么內部貨物被清空，一堆籃球游戲機的貨架被碼在一邊通道的盡頭“今天要是有運氣的話，可能才有生意。”該層一家服飾店的老板一邊理貨，一邊向自己的員工抱怨。

　　位于廣州市海珠區江南西商業中心地下的江南新地商業街曾被稱為繼北京路、上下九后廣州市的第三條商業街、海珠區的“流行前線”。然而近十天內，南都陸續接到該商場小租戶的多起投訴。據他們稱，江南新地自去年3月開業至今，超過七成租戶還在虧損，對此小業主曾多次提出自救方案，但物業管理方態度強硬。為此，當初首批進駐的小租戶在合同尚有一年多到期的情況下，忍痛“割肉”放棄5萬多元進場費、裝修費、押金等先后撤場。初步統計，退出江南新地的早期租戶約有20-30家，目前還有后續租戶在考慮撤場。

本網專題報道：廣州商業打響“地下戰”

　　多次推遲開業，租戶大吃啞巴虧

　　江南新地貫穿江南西路全程，是江南西商圈唯一直駁地鐵及兩個公車站的地下商業街。商場由裕龍投資集團投資開發，貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道。目前一期建設長520米，建筑面積約為2萬平方米，規劃有260多個商鋪，設有13個出入口直達地面，并與地鐵二號線江南西站無縫接駁。

　　由于業內期待江南新地的開業將給“江南西商業圈帶來新一輪發展機遇”，首批小住戶早在項目建設竣工后就與開發商簽訂了租賃合同。“2007年，我們和江南新地的開發商方龍置業簽訂了三年期租賃合同，當時約定2007年10月1日開業，但后來據說因消防不過關，不能按期開業。”負一層租戶王玉向記者透露，2008年開發商要求重新簽訂合同，并約定當年開業，同時第二版合同中簽約甲方也從開發商轉變成其委托的管理公司廣州市創高租賃服務有限公司，租期則從2010年順延至2011年。

　　創高公司接手后曾口頭約定，商場將于2008年9月開張。據悉，當時預期開業時間臨近秋天，部分租戶提前預訂了秋裝。但商場最終未能如期交鋪開業，導致租戶損失了幾萬元。“當時大家都盼著快點進場，盡快開業，而且物業稱不簽新合同不給租鋪，所以首批租戶基本都簽了第二份合同”，王玉透露。但正是這樣，再一次的延遲交鋪令小業主吃了啞巴虧。

　　記者從掌握的多份合同中看到，針對未按約定提供房屋給小租戶，有關違約金處罰的空白處填寫的內容是“按補充合同約定”。而補充合同中也沒有具體處罰措施，對于延遲交鋪只顯示，乙方租戶“實際起租日以甲方的書面通知為準，如與合同約定不一致的，則該商鋪起租日(試營業日)和租期相應順延。”

　　“按照法律規定，雙方簽署的多份合同應以后期的約定為準，小租戶既然在第二份合同上已經簽字，之后是無法追究前面的責任的。”廣東正大聯合律師事務所律師李彪表示。

　　銷售未達預期，租戶大面積虧損

　　在多次推遲開業后，2009年3月，江南新地試營業，商場于4月底正式開業。“當初招商中心擺的模型和招商中心高管推介的各區域效果圖都強調，江南新地負一層規劃為水域、風谷、金礦、竹林、柳園五大區域。”不愿透露姓名的A租戶在電話中向記者表示，他們所在的C區金礦原本定位高端女裝，而且招商人員也強調了進入門檻，為此有家租戶甚至進了幾百元一件的高檔服裝。但開業后他們發現，C區的定位與此前規劃相差甚遠，其中還混雜有童裝、男裝、幾十元的低價商品，而原先效果圖中每個店金色的門柱及水晶燈飾都不見蹤影。“進高價女裝的租戶，連續很長時間都沒有開過單。”

　　記者調查了解到，開業之前每個租戶都付了2萬-3萬元的進場費、2-3個月的押金以及裝修費，前期投入基本在5萬-8萬元不等。而在江南西商圈的概念下，江南新地除大家樂、大和壽司、水果撈等大品牌租戶，其它租金基本在450-500元/平方米左右，而金礦區則在600元/平方米以上。而根據公開資料顯示，江南新地每間商鋪間隔在25-80平方米。

　　“我去年虧了5萬元，算是虧得少的”，A租戶表示。而據一位4月份才剛撤場的服飾租戶W小姐透露，她6個月竟然虧了26萬元。而據其它首批租戶透露，他們一年的虧損在10多萬元左右。“據我們所知，現在場內除了大牌餐飲所在的A區銷售人氣最旺外，大約有七成以上的小租戶都是虧損的，D區賺錢的只有一家，而且店鋪面積和租金是最小的。”

　　而 記 者 在 負 二 層 區 域 看到，40-50家店鋪每天開業的比例只有半成，有1/3的商鋪已經閑置。雖然在經營的租戶將部分商品擺在過路的通道上，但周一至周五，該區域的客流量是個位數。

　　小租戶自救方案被否決

　　由于持續虧損，去年6-7月，負一層有部分租戶抗議要求降租。“我們提出了降租申請，要求物業管理方限時答復。但對方沒有答復，而我們過了交租期，商鋪被關掉了。”已經退場的林姨表示，她的40平方米商鋪每月租金2.5萬，如果加上水電、租金、管理費、人工、配貨，每月至少要做到4.5萬元，但自開業至今，她都沒有做到過這個數，“我們每個月大約虧7000-8000元”。由于物業管理方要求其補交租金和滯納金，她覺得不劃算，連商鋪內的收銀機、貨架都沒有拿回，就退了場。

　　對于上述問題，一位創高租賃服務有限公司的人士向記者表示，雙方在補充合同中有約定，“乙方須對自身經營自負盈虧，一切債權債務及糾紛均由乙方自行負責，與甲方無關。”租金已經事先約定，雙方白紙黑字簽名蓋章，相信很多小業主也咨詢過律師，甲方在法律上并無責任。

　　不過，即便如此，物業管理方對小租戶自己的自救方案卻也不配合。據悉，一家租戶由于原來產品線較短，希望增加同一品牌的產品。但由于涉及到增加貨架及柜臺，被物業管理方拒絕。“我們的商鋪因為物業方爆水管，墻體已經發霉，很多衣服從架上拿下來都有味道。”已經退場的W女士表示，他們曾提出對商鋪重新裝修，但對于他們提出的二次裝修申請，物業方一直都沒有答復。“你可以寫個書面申請，但不一定會批。”記者冒充租戶再次向廣州創高租賃服務有限公司打去電話，一位經理同樣這樣回復。

　　“租金這么高，又不批準裝修調整。我們只有過年期間的一個月，虧損縮減到了1萬，平時最少虧2萬。平時很難開單，周末有次銷售額60多元，還有一次89元。這樣下去，我們很難堅持下去。”W女士表示。記者調查了解到，今年春節后，部分早期簽約的首批租戶撤了場，現在還有一些租戶也在考慮是否撤場。