主持人：思維的碰撞是需要啟發的，今天除了邀請專家、學者做主題演講之外，也為大家安排了沙龍環節，讓在座所有的來賓共同感受一下思維碰撞的盛宴，下面掌聲歡迎接下來沙龍環節的各位領導和各位上臺，有請：

　　雅居樂集團商業運營中心總監羅紅葆先生

　　國務院國資委商業網點建設開發中心副主任寥偉陽

　　廣東省流通業商會執行會長、楚睿商業機構董事長黃文杰

　　廣東商學院流通經濟研究所所長、教授王先慶

　　廣州市廣百股份有限公司副總經理嚴盛華

　　非常榮幸的請出沙龍主持人第一商業網總裁黃華軍先生。

　　主持人黃華軍：這個環節由我為大家主持，今天沙龍的討論，主要想把今天下午的內容展開一下。首先，我做個開頭，聽完整個下午的會有個感覺，花都的商業到今天為止有點像身上穿著很光鮮，西裝革履的，但腳上可能有點不象樣，穿著拖鞋、涼鞋。

　　經濟實力，整個花都有目共睹，2010年達到39億的財政收入，藏富于民，民間的富裕程度很高，但是花都這幾年的商業水平比較滯后，這點為雅居樂錦城的出現帶來了很好的契機，我們如何看待雅居樂所代表的城市綜合體對拉動城市升級，推進城市化進程究竟能起到多大作用。

　　王教授提到一個數據，花都有28個5000米在建或已建項目，一共108萬平方米，雅居樂錦城如果建成，一個錦城已經有18萬平方米。

　　城市綜合體對花都，對城市化進程會帶來什么影響，究竟它的魅力體現在哪里，先請曾經在天河城百貨、光明廣場這些比較大的商業企業做過高管的黃文杰會長給我們分享一下他這方面的心得。

　　黃文杰：商業地產這個名詞，比較官方，業內比較認同的是從天河城開始，90年代初，天河城這個項目，乃至1996年2月天河城開業的時候，在那個時候廣州城區的概念是以廣州大道為界，往東出了這條線基本上是城外。天河城所處的位置，本身代表了廣州城市發展的方向，本身也有足夠的交通路網，地鐵網線的支持和配合，在諸多因素的支持下，天河城十多年一直到今天都經營得比較成功。

　　從另外一個角度看，天河城作為第一個綜合項目，對整個天河區起到很好的帶動作用，不僅僅是一個商業地標，也成為了一個城市地標，也同時帶動整個天河，包括居住、城市開發各個方面的進程，城市綜合體不僅改變了人們的生活方式，同時也改變和推動了城市發展的進程，今天我們在看雅居樂錦城這個項目，包括它的規模及位置，交通方面，非常順暢，可通達各方，功能方面，首屈一指，有很大發展潛力。

　　花都整個商業狀況相對滯后，但在這種情況下，反過來又有很大的發展潛能，這么大的商業項目出現的時候，正當其時，不僅僅會成為花都商業的地標，也能夠對整個花都的城市化進程起到很積極的推動作用。

　　主持人：錦城這個項目，按照寥主任的說法判斷，天河城代表的是一種傳統的城市綜合體，以購物中心為載體，錦城可能代表的是一種全新的、現代的城市綜合體，不知道大家是否同意這個觀點。臺上的嘉賓可以對剛才的觀點進行同意和不同意的舉牌，我們就以這個觀點作為引子，將來的雅居樂城市綜合體是否代表著一種現代的城市綜合體，同意還是不同意？

　　有很多不同意，先把麥克風交給王教授，看看他為什么不同意。

　　王先慶：任何一個衣服穿在合適人的身上才舒服，在花都這樣的生態環境下，如果特別高端很難生存，花都如果比作是20多歲小伙子的水平，不能一下子達到四五十歲，在現在只能用傳統加現代的模式才會成功，大家都知道萬達，萬達的商業高不高端，不高端，但是它活得非常好，原因是它沒有追逐那種片面、盲目的高端化，而是大眾化，大眾比高端更重要，合適的最重要。

　　主持人：嚴總好像也舉牌說不同意。

　　嚴盛華：一個城市綜合體不是想造就能造出來，和城市的發展相吻合，從花都目前區域、經濟、商業發展的角度來判斷哪個是標準的城市綜合體，不是雅居樂做不出來，這跟雅居樂造沒關系，只是從項目本身的判斷，存在的環境來判斷的。

　　主持人：在這里補充一下，為什么要廣百請出來，并不意味著他要進駐雅居樂錦城，他在臺上所說的應該比較具有代表性，因為他早在2003年，廣百第一個在花都的門店已經開了，去年也在花都開了一個廣百新一城，作為進駐花都的商業市場，廣百應該有一定的體會，所以由來講一講對花都消費市場的感受，我相信會更直接一些。

　　嚴盛華：廣百在花都從2003年開始，是花都區第一家外來零售業，目前已經是第九個年頭了，從廣百的變化可以看到花都的商業。我之所以不同意這個概念性、標準化的解釋評判，并不等于花都這個商業、雅居樂這個項目沒前途，我可以從廣百在花都的商業軌跡上尋找給它的判斷，在花都投資商業正是一個黃金時期的開始點，從2003年1月份開始才5000平方，當時在花都已經是最大的店，八年不大，經營的面積已經有5萬，整個商業體10萬平方，足以看到我們在里面既是參與者，也是花都商業的進獻者，目前也是引領者。我們沒來之前，整個花都的消費，坐10塊錢的巴士就可以到廣州市中心消費。

　　城市綜合體是一種經濟的改變，同時帶來載體的改變，也帶來同行發覺的商機，廣州第一個店設在花都這里。從商家，這八年短短的時間，我們從5000平方到5萬平方，以前想在花都找到一個像樣的品牌很難，而現在有一些品牌是主動要在這里開店，足以可以看到花都目前商業的發展是黃金時期的開始。雖然目前花都的商業還沒有達到繁榮繁華的水平，但未來有非常好的前景。

　　這幾年四大經濟對花都的拉動，是其他區無法比擬的，我單指它有經濟的引擎，它還正處在成長期，不是成熟期，成熟期時雖然有很多甜的果子，但是沒有更多的果子這摘。這十來年我一直在廣百負責拓展，從花都的第一個店到第二個店，我一直有親身體會。

　　寥偉陽：盡管我剛才舉的是不同意，也提出了現代城市綜合體的一些條件，但是雅居樂只要會把這個東西拿文化襯托，市場還是大大的。

　　主持人：我想起了一個關鍵詞“改變”，今天的主題是“商業改變北廣州”，商業改變了很多，改變了消費、生活習慣，改變了品牌觀念，像錦城這樣大的城市綜合體或社區，它所帶來的品牌、經營理念必然會給原先傳統的街區連接商業帶來一定沖擊。

　　有觀點認為，大體量商業體的進駐，會像一把劍一樣，會對周邊傳統的商業設施帶來致命的打擊，我不知道這個觀點對不對，在座的嘉賓可以舉舉牌，究竟進來是一種沖擊，毀滅性的打擊，還是將來有可能形成一種互補。我認為會造成打擊，會造成比較嚴重的，甚至毀滅性的打擊。大家都舉牌表示不同意，那么請嚴總先說一下你的看法。

　　嚴盛華：一樣好。大的體量以它的角色帶動整個城市商業的發展，要么滿足現狀，要么引領未來的發展方向，不可以取代過去所有的。從南海、上下九一直發展到天河CBD，沒有一個商圈倒閉，只有商家倒閉，商家倒閉不是地理位置的問題，涉及到經營等等復雜的問題，任何一個體量如何大，只要不適應形式發展，只會淘汰商家，不會淘汰商店。

　　一個新的體量出來，對原有的街鋪嚴重的沖擊，我是不同意的。

　　王先慶：國外，特別是日本有專門限制大店產生，什么情況下一個大店的產生會對周邊的商業造成嚴重沖擊，是在這個行業的衰退期，而目前整個中國正處在成長期，大家都處在奔逃階段，大、中、小可以一起構成一個新的商貿生態，共同繁榮，共同發展，增量還在擴張，過去沒有，是補充性的。政府部門的、行業協會的都應該有這種認識，在擴張階段，這種情況很少，市場經營反應能力弱了，構不成協調發展可能會死掉，但是是個別的。所以在發展階段，成長階段，這種情況原則上是不存在的。

　　主持人：咱們都在奔跑，這個行業都在往前走，是生機勃勃，向上的態勢。城市綜合體建設的浪潮一波接一波，在這幾年間，在國內，包括珠三角也存在著很多經營不善，爛尾的現象，城市綜合體泥沙俱下的現象，使很多人產生了擔心，認為城市綜合體是虛假的繁榮，就這個觀點臺上的諸位同意還是不同意？

　　羅紅葆：從雨后春筍階段，到現在這個階段，所有的發展商都在擠這條路，無論自己是怎樣的實力和大小，造成各大城市，商業綜合體盲目的重復建設，已經遠遠超過了我們的需求，在國外發達國家，一個城市，甚至國家的首都，商業僅僅夠支撐作為首都，或作為大城市基本的商業，已經是最佳的體量，而中國目前房地產的一窩蜂，比如我們中山老家，現在一下子冒出了二三十個綜合體，常住人口才100多萬，但它的商業體足夠供應上千萬。作為整個大廣州，珠江三角洲，包括發達地區，這種情況非常嚴重。

　　王先慶：我又同意又不同意，同意一部分，確實有很多開發商盲目進入這個行業，盲目選址，盲目定位，搞得很多不倫不類的商業地產項目很快死掉，這說明投資者、開發商沒能力，或自身有問題，或者動機不純，想占便宜、投機這些該死。

　　但是從中國國情來說，從中國發展階段來說，從中國消費個性來說，中國還需要成千上萬個這樣的商業項目去改變整個中國的商業格局，去繁榮我們的城市。中國是小農社會，長期都在農村，我們不像歐美，歐美發達國家都沒有多少大的項目，一個大紐約、一個大東京找不出一個大的綜合體，是因為他們的農業非常發達，私人轎車發達，不需要像中國這樣，大家都擠在一起購物，但是中國的流通業，在相當長時間里發展不起來，尤其是物流業，這需要自己到那里去買。中國的消費個性是喜歡花大量時間聚在一起，中國是集體主義，溫情主義，兩種不同的消費文化會運用不同的商業體，所以中國需要大量的城市綜合體，需要改變我們的小農國度，完善我們的城市，不能野火般的，更不能像早期墨西哥、印度那樣。

　　中國互換的是健康的城市綜合體的出現，需要理性選址，我們從事這個行業研究很早，看到很多常識性的錯誤，有些簡直是小兒科的錯誤，因為找的理由完全不成立，在這里就不具體舉例子了，很多都不該做，但總體來說還是要大發展。

　　主持人：城市綜合體的出現確實給城市的商業生態帶來了很大影響，盡管時間很短，大家都走得磕磕絆絆，這也是正常現象。以雅居樂為例，雅居樂從2000年進入廣州，第一商業網最近和雅居樂合作，從中感受到他們對商業地產的理解，包括他們在西樵的項目，包括雅居樂錦城。

　　雅居樂十多年前進入廣州，作為花都經濟發展的見證人，怎樣從純粹的住宅地產發展到商業地產，應該有比較深刻的體會，如何打造商業地產品牌，靠資金實力、運營能力，還是有其他什么因素。

　　某上市公司老總被萬達集團挖過去了，證明了人才在商業地產這個領域是非常重要的一環，請教一下羅總，您怎么看待商業地產從純住宅向商業地產轉變，如何打造企業商業地產品牌，依靠什么？

　　羅紅葆：雅居樂和很多從住宅走出來的地產商一樣，在十多年前開始進入地產行業就避免不了商業，商業和住宅一開始就是聯姻的，做住宅不可能沒有商業，只是我們的商業是從社區商業開始做。

　　經過十多年我們積累了相當多的客戶資源，也有很多業主資源，有了這么多充分的商業資源，我們還不足以出手，真正出手還要看location（地段），雅居樂第一次出手買純粹的商業用地，主要看的就是地段，我們可以在中山發展20年，但是出手商業一定要在最好的地段，所以選擇了花都。

　　有了花都的地段，有了商業資源，是不是就一定能夠做好商場，還不足以說明這個問題，今天我更多的是來學習和探討，如何把這個項目做成功，就好象如何把一個孩子帶大，它是有生命的，任何一個商場都是有生命的，我們不敢和大的天河城類比，因為它的生命周期和我們的生命周期不在一個起跑線上，所以我們沒有必要拿一個嬰兒和青壯年比較，當我成長為青壯年的時候，它可能已經進入了老年衰退期。

　　雅居樂如何把自己商業品牌做出來，并不是簡單的去拷貝天河城、萬達這樣的地方，而是在花都這個地方，如何利用最優質的資源，充分利用當地的環境培育嬰兒，打造出適合雅居樂的大商圈。

　　我們的想法并不是已經形成，也許正在形成之中，也許今天給我們的信息，對于我們最終的市場定位和想法非常有幫助，我們肯定希望做輻射性的、區域性的購物廣場。如何做，希望在座的商家，世界500強，大名鼎鼎的商家，他們虎視眈眈的看著我們在做什么東西，他們也在討論，這也是我們互動溝通的結果。

　　主持人：任何一個商業體都是有生命，有靈魂的。縱觀這么多成功商業體的個案，是有靈魂的，代表著一種價值，代表著符合未來發展的趨勢。黃文杰，他從事過很多職業，現在也面對著大大小小的商業企業，咱們的商業地產要做得好，魂在哪里，生錯了地方本來就該死，那么如何去凝聚魂。

　　黃文杰：沒有任何一個商業地產項目能夠完全一樣的復制，一些具體品牌的選擇，商鋪的訓練還是有差異的，每一個商業項目都有它具體面對的市場，面對的消費力，在這種情況下，每一個商業項目都應該有它自己獨特的，與別人不同的選擇，具體體現為建筑形態，建筑風格，及商鋪組合的形式，具體說到哪一個項目，很難用一條公示打遍天下而不變，唯一不變的只能是迎合市場，因地制宜的選擇組合。

　　寥主任一直在強調，為每一個項目都要注入一些文化的元素，商品可以不斷的換，但是文化可以有更多的傳承，使商業項目形成特有的文化特色。

　　主持人：唯一的不變就是變化，不變則死，不管是已經走向巔峰期的商業物業，所面臨的環境都需要不斷的追尋變化，墨守成規，因循守舊的只能死去，商業不進則退，我想在座的諸位也有很深的體會。

　　總結一下今天的觀點，讓我們很受啟發，無論城市綜合體帶來的是好還是壞，但帶來最本質的一樣東西是改變了一個城市的商業生態，而且會改變很多消費模式，消費觀念。

　　就雅居樂錦城本身而言，它的出現也將會給花都的城市化推進起到相當重要的作用，會增強花都這個副中心城市的活力，也會帶來這個城市的檔次和品質的提升，非常感謝在座幾位嘉賓，為這次沙龍貢獻了這么多精彩的觀點，也感謝臺下的觀眾，今天的沙龍到此圓滿結束，再次感謝各位的光臨。

　　主持人：今天的論壇不但要理論，還結合實際。今天晚上在我們的舞臺上還會進行隆重的簽約儀式，敬請大家鑒證，再次感謝所有參與論壇的嘉賓，謝謝各位領導。

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