在過去四五年間，寶崗大道商鋪售價從20000多元/平方米的均價躍升到5萬~6萬元/平方米，租價從不到300元/平方米/月升至500~600元/平方米/月，身價至少翻了1倍；加上江南西商業街的輻射，廣百新一城商業積累到一定厚度，寶崗大道商業的升級換代具備了天時地利人和的條件。近期部分投資者提前入市，在獲得5%~6%租金回報率的基礎上坐收整個板塊升值帶來的利潤。

　　投資潛力　五年來租金售價升一倍

　　四五年前，寶崗大道多聚集經營家具、建材的商鋪，租金約為100~200元/平方米/月，人流量有限，商業氣氛未被發掘。近幾年房地產商致力于開發當地樓盤帶來更多常住居民，寶崗大道與江南西交界處的廣百新一城的崛起，以及江南西商業街的逐漸成熟，寶崗大道商鋪獲得了向上發展的動力，售價和租價水平都有1倍或以上的提升。

　　據了解，此前平均售價20000元/平方米左右，目前為50000~60000元/平方米，小面積商鋪的價格甚至可達到70000~80000元/平方米，如近期南北廣場成交了一間70000元/平方米左右的商鋪。該路段上價格最高的是廣百新一城周邊的商鋪，最高可達8萬~9萬元/平方米左右。

　　投資動向 投資者密切關注開始入市

　　美聯物業商鋪區域經理法永能認為，商業租客的“換代”還未完成。據了解，寶崗大道以前的商鋪多經營五金、油漆等，這些行業無法承受不斷上漲的租金，必然面臨遷徙；取而代之的將是租金承受能力較強的行業如飲食、服裝專賣等。隨著租客的更新，商鋪也將迎來不斷的升級；商鋪價值上升期間正是投資者投入的時機。

　　據了解，近一年來有先知先覺的投資者瞄準寶崗大道一帶的商鋪，近期已有不少成功“得手”的案例，如一名投資者一次性買下四五間臨街商鋪，計劃分開出租。目前該路段租金回報率可達5%~6%，許多投資者認為自己可以先投入收取租金，等待路段的升級。

　　商鋪租金有機會攀1000元/平方米/月

　　寶崗大道連接濱江路和江燕路，但并不是每一個路段的商鋪都有很大的投資價值，從商業潛力上看應以北段為主。南田路以北一段多為小區配套商業，但發展前景不如南田路以南一帶。

　　寶崗大道和江南西的十字路口一帶有可能成為未來的海珠區商業中心。特別是近來傳聞江南西商業街可能被打造成步行街，一旦該傳聞實現，直接受惠的將是成為必經之路的江南大道和寶崗大道。由于江南大道商業現狀基本成定局，寶崗大道相對將獲得更大拓展空間。

　　據了解，目前江南西商鋪售價為11萬~12萬元/平方米，租金為800~1200元/平方米/月，法永能樂觀預測未來寶崗大道商鋪不排除售價攀上10萬元/平方米、租金高達1000元/平方米/月的可能性。

　　寶崗大道分段分析表

　　（數據來源：美聯物業）

　　第一段：江燕路-昌崗路

　　分析：以小區商鋪和批發市場（日用品）為主，商業氣氛較靜。

　　租價：100多元/平方米/月

　　售價：20000多元/平方米

　　第二段：昌崗路-江南西

　　分析：商業層次相對較低，住宅較舊；商業溫度尚未上升，未來較慢熱；新一城對面土地如能獲得商業成功，則對該路段商業發展有很大帶動。

　　租價：100元/平方米/月

　　售價：20000元/平方米左右（少有買賣成交）

　　第三段：南田路-江南西

　　分析：目前有不低的租金水平為基礎，未來又有較大的發展空間。

　　租價：300~600元/平方米/月

　　售價：50000~60000元/平方米

　　第四段：南北廣場-濱江路

　　分析：該路段已定型，發展空間不是太大。

　　租價：300元/平方米/月左右

　　售價：70000~75000元/平方米