| 楊寶民 宋恒明 楊寶民 深圳新摩爾商業管理公司,清華大學商業地產總裁班客座教授 一、城市運營與商業地產發展 城市經營的重點之一是提升城市土地利用價值，保護生態環境，促進城市可持續發展。 城市商業網點規劃與商業地產的開發是城市運營的重要內容，城市設計是城市運營的重要手段，城市綜合體是城市商業地產的龍頭，也是城市經營的標志性成果。 城市運營需要解決好老區改造和新區開發問題。老區改造應該有新的思路，應該利用老區改造機會，在保留歷史文化遺產的同時，對于沒有文化價值的舊區成片改造，引進大型投資商，以綜合體項目為主，集約利用土地，解決老區城市功能升級和百姓就業問題。 筆者在這里針對目前宏觀經濟不景氣帶來的大量新區建設停頓中的重大問題，結合筆者國內外大量案例的研究，和多年區域規劃以及招商策劃的實踐經驗，提出以下思路，拋磚引玉探討城市新區建設難題的解決方案。 1．以新的方法論審查和完善整個新區的規劃方案，運用城市設計與商業規劃及旅游規劃的三結合的方法論。 作者于2005年在千畝大盤研究中首先提出了建筑規劃設計和城市商業規劃和旅游規劃相互結合的思想，在此基礎上，考察數個城市新區，與國外城市新區進行比較研究，我提煉出來城市規劃設計與城市商業網點規劃和旅游規劃相結合的方法論。 運用新的方法論，我們需要重新研究限于停頓的新區建設，在建設思想上是否存在偏差，新區發展的真正動力是否清晰。 2．精心規劃城市主導產業，依靠新城區實現產業升級，占領產業鏈上端 事實證明，單純依靠房地產開發推動新區建設的思路過于單一，一旦遇到房地產低潮就不可避免限于停頓。 世界經濟危機告訴我們，中國的簡單出口加工業，缺乏技術含量，處于產業鏈條下端，是經濟危機時候最容易受到沖擊的。我們需要了解產業鏈條分工，警惕西方發達國家的產業鏈陰謀，他們習慣于引導中國安于在產業鏈條低端，破壞中國的生態環境，依靠廉價勞動力取得不穩定的低收入。 只有占領產業鏈條上端，生產具有技術含量的符合市場需求的產品，產業升級的目標才能實現。主導產業蓬勃發展，必然帶動辦公、居住等房地產產業發展。 產業升級需要自主知識產權成果，需要吸引研發人才，因此，新區建設要首先立足滿足研發和高級管理人才的生活要求和學習要求，營造良好環境。 形成主導產業與房地產協調發展的局面，進而帶動商業發展，促進新區的可持續發展。 3 新區建設的步驟與次序 目前大多數新區開發都是以政府大樓和居住區為主，實際上新區建設還應該考慮產業園區和城市綜合體建設，城市綜合體為新區后續開發提供平臺，為新區建設提供重要的活動舞臺。 在規劃規劃多個新區的時候，要分輕重緩急，集中力量建設一個新區，并形成法定文件由人民代表大會批準，避免因為行政領導更迭而隨意改變戰略決策，人大常委會應該發揮監督作用，避免政府領導的胡亂決策，浪費納稅人的錢。 二、城市規劃與商業網點規劃一體化 我國城市規劃落后，主要表現在簡單粗放，短視隨意，并缺乏有機的系統整合，功能模塊缺乏空間和時間上的延續性，不能對城市發展形成驅動。多數城市規劃僅限于滿足城市生活的基本需要，商業布局７０％左右不合理，居民生活不夠便利，缺乏舒適性的考慮，對生活空間缺乏美學的思考，其結局是誕生大量沒有個性的水泥建筑空間城市，城市歷史文脈斷裂。 我們在亞洲的鄰居之一――新加坡是典型的花園城市，城市居民的生活品質高，犯罪率低，非常值得我國城市建設和管理者學習。 新加坡很早就開始了城市規劃設計和商業規劃的一體化實踐，不僅規劃有核心商業區，而且新加坡的居民區建設與鄰里中心建設結合，這種規劃思想引進到蘇州工業園區，得到了較好效果。 
蘇州工業園區鄰里中心 城市商業網點規劃是城市規劃的一個重要組成部分，一方面是政府宏觀調控第三產業發展和具體管理商貿流通活動的重要手段；二方面城市規劃需要考慮居民的生活質量，商業設施與居民生活密切；三方面城市商業網點對能否提升城市形象和提高城市品位至關重要。 從城市商業網點對城市供電、供水、交通、防災等諸多方面的影響看，隨著我國城市商業網點規劃條例的頒布實施，城市規劃部門必須征求商業部門意見，只有做好城市商業網點規劃，并與城市其他基礎設施規劃統籌安排，才能保證城市正常運轉，保證整個城市功能的正常發揮。 三、城市設計與城市綜合體 城市綜合體不是單一的建筑項目，而是需要政府對城市核心區域與核心地段進行城市功能規劃和城市設計，形成導向性開發方案，爾后再引進大型投資商，以城市綜合體項目為龍頭，留出充足的城市綠地和休閑空間，開發較多高層建筑，積極發展現代服務業，集約化利用土地資源，同時改變老區擁擠的落后形象，促進下崗人員再就業。 城市綜合體類型：旅游功能為主的酒店、商業綜合體，商業為主的城市商業綜合體，寫字樓為主的綜合體。 城市綜合體在各國獲得蓬勃發展，如果說洛克菲勒代表二十世紀八十年代以前的水平，那么東京六本木新城代表已經21世紀初期建設成功的世界一流綜合體水平。 
東京六本木城市綜合體 世界一流綜合體的內涵是： 1世界一流綜合體擁有較高的品牌價值，大型公司和商家愿意積極入駐，可以成為商業和旅游目的地。 2世界一流綜合體以品牌價值為依托，各個建筑公司均以參與為榮，因而可以控制達到最低造價，擁有最佳的投入產出比 。 3世界一流綜合體不僅擁有最佳的經濟效益，而且可以創造良好社會效益。 在城市規劃方面，迪拜是世界范圍創新的產物。在城市綜合體方面，迪拜非常重視各種類型的五星級酒店、城市綜合體開發，可以說迪拜正在誕生世界一流的城市綜合體項目。 四、唐山商業發展現狀 唐山是一座具有百年歷史的沿海重工業城市。地處環渤海灣中心地帶，南臨渤海，北依燕山，東與秦皇島市接壤，西與北京、天津毗鄰；是聯接華北、東北兩大地區的咽喉要地和走廊�，F轄2市6縣6區和6個開發區（管理區、工業區、園區），總面積13472平方公里，人口7191萬。市區面積3874平方公里，人口3012萬；其中建成區面積152平方公里，人口150萬，是全國較大城市之一。 城市人均收入在河北是最高的，進幾年數據如下： 
與唐山工業發展速度相比，唐山商業發展相對滯后。唐山政府目前正在加大現代服務業發展力度，開發大型城市綜合體，引進萬達等大型投資商，推動城市老區功能升級是中研重要舉措。新摩爾公司重視華北和東北商業研究，選擇唐山等城市規劃和商業發展進行重點研究。
唐山零售商業 唐山市中心區有四個重要的公共中心，兩個城市副中心。 四個重要公共中心包括： 兩個商業中心 一個城市商務會展中心 一個城市綜合公共中心。 百貨業態呈現過剩態勢，以唐山百貨大樓作為龍頭。三利購物中心和華聯等百貨云集在建設路和新華道，以新華路作為城市最主要干道，主要商業和綜合體分布在新華路上。 
自2000年開始，唐百大集團不斷拓寬經營領域，加快發展步伐，由單一零售業態發展成為集高端百貨、傳統百貨、大型綜合超市、電器專業連鎖等多業態、大規模的經營格局。2000年興建了以超市、百貨、電器綜合經營為主的八方購物廣場；2003年改建了原唐山百貨公司一號樓，組建了以大眾品牌、百姓價位為特色的東方購物廣場；2004年對并購的豐潤原唐山商業大廈進行了擴建裝修，組建了適合縣域消費特色的北方購物廣場；2005年組建了電器總公司，實施統購分銷、專業連鎖的經營模式，以占市區家電市場60%市場份額，確立了唐山家電市場的強勢地位；2007年投資開發了37萬平方米的鳳凰購物廣場，被省商業聯合會授予“河北高端精品第一店”。2008年又分別以合資控股的方式組建了志方購物有限責任公司，成為開平區規模最大的零售商場；以租賃的形式開發了人民購物廣場，完成了市區北部的戰略布局。目前，唐百大集團已形成了西有八方、鳳凰，東有東購、志方，北有北購、人民，中有條式樓和超級商場商業網絡遍布全市的經營格局，整合了唐山商業的半壁江山。 2003年銷售額10億元，創歷史新高，2004年14億元。 2007年唐百大集團集團實現銷售額25億元，實現利稅9000萬元。 2008年唐百大集團集團已實現銷售額32億元，實現利稅18億元。 
唐山三利購物中心
在唐山百貨大樓的打壓下，化妝品等招商不是特別理想。在女裝方面形成一定特色，經營總體良好。 
三利購物中心及世博大廈----新華路與建設南路西南角落
三利購物中心入口
三利購物中心一樓化妝品
唐山商業步行街 北側臨近新華道是名牌比較集中的地方，南側招商質量不好。 
步行街區西北角落是華巖地產要興建的5萬平方米左右購物中心和寫字樓及公寓等綜合體
唐山已經開業的購物中心—遠洋城
唐山遠洋城購物中心入口
唐山遠洋城購物中心長廊
唐山遠洋城購物中心中間大門
唐山遠洋城購物中心圓形中庭
唐山批發業務 
小山區位于城市東南部，屬老居住區，發展相對較慢，但屬于唐山傳統的商業中心之一，有待升級改造，適合建設批發市場和商務酒店、公寓、寫字樓等綜合體項目。
唐山商業網點規劃 五、唐山城市商業發展戰略建議 2007年唐山市服務業實現增加值89751億元，比上年增長162%，高于同期經濟增長速度12個百分點，占生產總值的比重為323%，比上年提高了12個百分點，服務業總規模居河北全省第二位。 現代服務業發達程度是衡量城市綜合競爭力和現代化水平的重要標志。唐山市人均生產總值已經超過5000美元，達到中等發達國家水平，服務業發展潛力明顯增強，全市現代服務業框架體系已經確立，為區域經濟發展起到了強力的推動作用。在鞏固提升現有服務業的基礎上，圍繞發展方向和重點領域，我市今后將著力建設現代服務業八大集聚區；即唐山港區、鳳凰新城、曹妃甸生態城、南湖生態城、唐山空港城、曹妃甸濕地公園商務休閑區、樂亭三島旅游度假區、北部長城旅游帶等，使唐山市成為環渤海區域現代服務業較為發達的地區之一。 新摩爾公司通過對唐山城市發展的總體研究，特別是根據2009年唐山商業調研，我們認為唐山具有成為河北第一大現代服務業發達城市的潛力。 唐山在現代金融和服務業發展方面應該學習上海，利用沿海和臨近京津優勢，成為河北發展的龍頭，與石家莊一起成為兩個經濟發動機。 五、唐山城市綜合體與購物中心發展趨勢 加速發展唐山現代服務業，以現代城市綜合體作為商業發展的重要載體，增強唐山的商業輻射力。 趨勢1 以次要主力店和品牌專賣店為主的細分市場的購物中心成為今后發展重點 以世博二期為代表需要開發新型購物中心，借鑒港匯購物中心轉型的經驗。 趨勢2 綜合體成為城區核心地段開發的重點 政府需要改變新華路出讓地塊過小的問題盡量開發大型商業綜合體，綜合體開發需要走精細化發展之路，避免速度過快導致設計水平地下，形成建筑垃圾。 以唐山萬達廣場為代表適當的速度是必要的，但是要注意給城市留下建筑文化藝術精品，避免開發過于粗放。
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