| 前言 2005年楊寶民帶領人員系統考察日本新干線高速鐵路站點商業物業,從日本大阪的新干線難波城到京都火車站購物中心,我們深感高起點開發我國高速鐵路站點物業的重要性迫切性。 我們不僅要充分利用高速鐵路火車站點的商業物業,而且要充分利用并規劃好周邊8公里土地的商業價值, 完善高速鐵路經過城市的商業布局,充分發揮高速鐵路的連帶作用。 本文以長沙高速鐵路站點物業及周邊8公里區域作為研究案例,運用區域經濟學和商業經濟的知識,重點闡述商業定位和周邊城市規劃與商業規劃的新思路;運用總部經濟理論,探討在長沙依托新火車站建設我國中部區域CBD的可行性。 對即將興建的京滬高速鐵路等21個站點,我們重點分析區域經濟特色和重點站點的商業規劃特色,介紹如何借鑒發達國家經驗,利用高速鐵路興建機會,順利實現商業布局的轉型和城市經營的升級換代,充分發揮高速鐵路對經濟與社會和諧發展的火車頭作用。 一、高速鐵路開發及其對重點城市區域經濟的影響 1武漢—廣州高速鐵路對長沙區域經濟的影響 2京滬高速鐵路對濟南區域經濟的影響 二、高速鐵路鐵路站點商業項目的定位方法 1城市中心商業定位方法 ----購物中心與商業街區結合 以零售商業為主 2城市邊緣商業定位方法-----購物長廊為主 可以在相鄰區域考慮批發市場功能 三、日本高速鐵路站點商業項目的典型案例—京都火車站 四、武廣高速鐵路長沙新火車站商業廣場的項目 五、長沙城市生態CBD的策劃思路 一、高速鐵路開發及其對重點城市區域經濟的影響 1武漢—廣州高速鐵路對長沙區域經濟的影響 
圖1 武廣高速鐵路線路圖 在思考武廣高速鐵路對湖南的影響需要開闊視野,充分借鑒歐洲和日本發展高速鐵路對區域經濟的帶動作用,避免單純從交通觀點規劃和論證高速火車站周邊區域。 武廣高速鐵路經過長沙,不僅大大提升了長沙的物流中心地位,而且為長沙經濟發展帶來重大商機；不僅加快廣東產業向湖南的轉移步伐, 而且提升了長沙在全國的商業地位。長沙具有發展我國中部CBD的潛力,我們呼吁積極論證其可行性,加速提升長沙在我國中部地區的地位,借鑒日本新干線帶動大阪、京都、神戶等地區發展經驗,加快武漢、長沙、廣州之間的區域經濟聯系。 2京滬高速鐵路對長三角區域經濟的影響 打開地圖，我們就能看到，京滬鐵路的兩端是中國最大的兩個經濟區域———環渤海經濟區和長三角經濟區。“這種關系就像一個啞鈴，環渤海、長三角是啞鈴的頭，京滬鐵路是中間的桿。”長三角是一個已經發展成熟的經濟區，現在需要的是向外輻射其產業升級，而環渤海是一個正在建設的新經濟區域，正需要承接這種輻射。但現在這個啞鈴的桿顯然是太細了。怎么辦？？ 
圖 2京滬高速鐵路關鍵數據示意圖
京滬鐵路堪稱中國最繁忙的鐵路，沿線居住著全國1/4以上的人口，還有濟南、蚌埠、徐州這樣的交通重鎮。京滬鐵路只占全國鐵路營運線的2%，卻承擔了全國鐵路客運量和貨物周轉量的102%和72%，運輸密度是全國鐵路平均運輸密度的4倍。 京滬高速鐵路拉近了南京和上海之間的距離,今后南京到上海購物消費人群將會增加,同時上海到南京旅游人群也將相應增加。無錫的的城市商業與物流地位加強,無錫區域經濟發展增加了拉動力。 京滬高速鐵路對上海經濟發展影響最大,上海市閔行區華漕鎮的房地產價格開始上升,相關商業地產和住宅地產項目開發量加大。 二、高速鐵路鐵路站點商業項目的定位方法 1 城市中心商業定位方法 日本京都火車站和中國大連火車站都屬于城市中心項目,商業一般以零售業態為主。 大連勝利廣場位于大連火車站南側,所在地區是大連商業中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來并無廣場,在開發后形成一個廣場,面積27萬平方米,廣場下興建了目前全國最大的地下綜合體,有商業餐飲娛樂停車等多種功能,建筑面積12萬平方米,地面上還有2座各1萬平方米的塔樓。 頂部的下沉廣場除了作為主要出入口以外,同時作為露天表演舞臺,吸引許多大連市民前來休閑購物。 
圖3 大連勝利廣場 開發成功經驗:充分利用城市中心地下通道優勢,有效引導人流進入大型地下商業購物中心,突出青春時尚等業態,多種業態有效組合。香港開發商特別注重長遠經營,成為全國最成功的地下購物中心。 2城市邊緣商業定位方法 上海虹橋交通樞紐位于閔行區華漕鎮,屬于上海郊區。上海市政府正式發布《上海市綜合客運交通樞紐布局規劃》，其中稱，規劃中的虹橋綜合交通樞紐是包括城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、長途客運、市內公交等多種換乘方式于一體的交通“巨無霸”，近27平方公里的占地面積也使之成為將來上海最大的鐵路客運站。在主體建筑內的地下設置兩個城市地鐵車站，引入5條通往上海市區各個方向的地鐵線;在主體建筑的東西兩側分別設有交通廣場，分別設置長途高速巴士、城市公交車站和出租汽車場地，區域內還配置了足夠的社會車輛停車場。另外，在樞紐主體建筑內的地下和地上分別設置了3條貫通整個建筑東西向的大通道，并布置商業、餐飲等設施。 
圖4 上海虹橋交通樞紐總平面圖 我們認為上海虹橋商業區規劃要重點考慮如下問題: 第一 辦公、商業、餐飲、酒店建筑面積應該有合理的比例,根據市場研究結果設定相關比例。由于酒店占有非常重要地位我們建議以經濟型連鎖酒店為主,同時設置四星級酒店和五星級酒店各一家,其中四星級酒店客房數目可以根據市場調查結果設定。 第二 建議在商業布局與業態設計中充分考慮引進外國百貨和本地特產經營有經驗的商場,在建筑形態上要考慮購物中心與商業街區結合,其中商業街區要占有重要位置。 在項目航站樓的商業布局需要,建議采用國際上流行的長廊布局,中間設置自動扶梯,把出口和商場入口巧妙結合,整個購物流線比較通暢。 
圖6 韓國仁川國際機場航站樓商業布局
深圳新摩爾公司服務上海虹橋交通樞紐商業和國內其它高速鐵路站點商業物業的優勢: 第一 新摩爾公司擁有地鐵、軌道交通、高速鐵路、機場商業物業管理專家,成功服務過青島國際機場、上海松江大學城軌道交通綜合體項目,熟悉特種商業物業的特點,積累了挖掘商業價值的實戰經驗,能夠為客戶挖掘巨大商業價值。 第二 新摩爾擁有國際化視野 系統考察了美國華盛頓、漢城、香港國際機場商業布局與商業經營。 第三 新摩爾擁有廣泛的招商網絡,在酒店、商場、特色品牌招商方面具有豐富資源,招商網點遍布上海、北京、深圳、長沙等大城市。 深圳新摩爾公司在商業綜合體價值挖掘方面形成了自己的專業方法: 1 交通特點與商業物業通道結合,最大限度發揮不同交通方式的優點,有效提升商業物業的人流經過率。 2辦公、酒店、公寓等可銷售物業與商業物業比例合理,一般通過銷售非商業物業或少量商鋪就可以收回全部投資。 三、 日本高速鐵路站點商業項目的典型案例—----京都火車站 京都火車站位于新干線上，是擁有1800萬人口的京阪神（Keihanshin）地區（東京、大阪、神戶）的客流中心。京都每年有4000萬游客，在上世紀80年代，京都車站已經非常局促，因此新車站的建設勢在必行。京都車站大廈設計競標要點是在1990年1月發布的，競標組委會為設計師規定了三大目標： （1）更新公共交通系統； （2）更好地接待旅客； （3）煥發市區活力。 半年后原廣司設計事務所提交的方案中標。初步設計、擴大初步設計于1994年6月完成。工程在1993年12月已部分開工，1995年3月全面開工，1997年7月竣工，同年9月1日，包括飯店、商業設施在內的全部設施開門營業。為京都新車站的設計專門組織了國際競標會，在日本這樣的競標其實是非常少的，整個設計工作持續了約6年半！京都車站項目的重要性與艱巨性由此可見，這是京都重要的歷史地位與現實需要所決定的。 
圖 7日本京都火車站建筑空間
圖8京都火車站購物中心
圖9 京都火車站步行街
京都火車站占地38076平方米，總建筑面積237689平方米，地下3層，地上飯店部分16層，百貨商店部分12層，塔屋1層，高達60米。它實際是一個綜合建筑體，包括酒店、百貨、購物中心（有古董店、咖啡館和餐廳）、電影院、博物館、展覽廳、地區政府辦事處、停車場。 四、武漢廣州高速鐵路長沙新火車站商業廣場的項目 長沙新火車站商業廣場是未來區域的中心,因此在業態規劃上需要充分考慮批發商業與零售商業的可能性,考慮未來區域十年的發展,重點要考慮站點商業以零售為主,相鄰地區以批發為主。 
圖10長沙新火車站建筑及廣場效果圖
在火車站商業定位的策劃過程中,我們立足于長沙商業實際情況,同時借鑒德國慕尼黑和日本京都火車站等項目商業配置的經驗,立足長遠考慮業態方案與商業布局。 
圖 11德國慕尼黑火車站內部商業空間
建筑策劃意見 1自然光能夠照射到負二層,建議設立下沉廣場,采取劇場式設置,中間設置表演舞臺。廣場兩側上空設立玻璃屋頂,增加項目采光面積,雨水可以直接流出到廣場上。 
圖12 法國巴黎列 阿萊廣場下沉廣場
拱廊概念的引進和合理布局很有時代氛圍 (1)自然采光 增加購物空間的通透性 (2)采用此形式自然換氣 增加空氣新鮮度,讓顧客在商場停留更多時間,將購物拱廊作為創新形式引入,增加地下空間商業價值。 
圖13 地下空間采用十字拱廊自然采光
根據項目實際情況建議設置十字拱廊,與地下管理用房結合,形成合理的景觀,同時避開出入口。 2采用購物中心大平面布局與地下購物長廊結合的商業布局形態。 主力商家需要大平面布局,地下購物長廊適合各類品牌進駐,購物長廊在高速鐵路站點中具有重要作用,可以重點考慮購物和休閑形態,提高旅客的旅行質量。 
圖14日本阪神地下街區
商業設施建議 統一考慮弱點系統,提前布線
根據商家要求,建議機房設置在地下,電腦網絡布線系統和門禁系統統一布線,管線盡量預先埋好,個別可以架設標準線槽。
配電
參考WAMART商場17萬平方米,配置電力負荷2750千伏安的標準。考慮3萬平方米商業配置所需要的電力負荷。
水和排油煙管線
根據我們設置餐飲的要求提前布置好相關管線,做好排油煙管線。
衛生間
配置兩個衛生間,滿足商場和停車人的需求,地面管理用房設有衛生間,方便廣場人流使用。
五、長沙城市生態CBD的策劃思路 長沙在規劃芙蓉區CBD的同時,建議利用長沙新火車站周邊8公里統一規劃的機會,充分利用瀏陽河磨盤洲風光,考慮以火車站3公里半徑重點鼓勵企業總部進駐,建立生態型總部基地和物流中心和商業中心,重點服務長株潭區域。 探討在長沙發展我國中部區域CBD的可行性 鑒于武漢中部金融中心的地位與發展規劃,長沙金融立足于服務湖南全省,金融相關總部鼓勵在長沙新火車站生態CBD設立區域總部,積極吸收銀行、保險、證券等機構入住,加快服務湖南企業上市工作。 
圖15 長株潭城市群規劃 
圖16長沙火車站8公里半徑規劃 
圖17 長沙新火車站周邊現場相片(楊寶民拍攝)
圖18 長沙新火車站規劃模型(愛普斯頓方案)
發展現代金融、物流等第三產業,有利于加強湖南在我國中部地區的地位。長沙新火車站周邊8公里半徑區域是長沙今后不可多得的土地資源,緊鄰城市中心,關系長沙未來城市50年發展。 發展生態型CBD不僅要對土地功能進行規劃,而且要策劃在先,按照國際慣例,重視先期策劃與咨詢,邀請總部經濟、商業經營、規劃設計、火車站建設、城市建設多學科專家參與。 高起點選擇CBD標桿—巴黎拉德方斯 
圖19 巴黎新區拉德方斯CBD
拉德方斯區位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設開發，全區規劃用地750公頃，先期開發250公頃，其中商務區160公頃公園區（以住宅區為主）90公頃。規劃建設寫字樓250萬平方米，共12萬雇員使用，共容納1200個公司。截止到1992年，國家已投資160億法郎。 目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米、法國最大的企業一半在這里，共10家；建成住宅區156萬套，可容納393萬人，其中在商務區建設住宅101萬套，可容納21萬人；在公園區建設住宅5588套，可容納183萬人；并建成了面積達105萬平方米的歐洲最大的商業中心；成為歐洲最大的商業中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統、集中管理的停車場設有26萬個停車位，交通設施完善；建成占地25公頃的公園，商務區的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好。優美的環境而后完善的設施每年吸引約200萬游客幕名而至。 關于長沙新火車站土地商業規劃,我們建議重點考慮生態CBD需要的購物中心、餐飲、休閑娛樂和文化設施。在住宅與辦公等物業比例關系中,要考慮適當面積的住宅比例,借鑒法國巴黎拉德芳斯的建設經驗。建議長沙新火車站CBD總體規劃分步驟實施,具體建議如下: 1五星級酒店建設和連鎖酒店建設同步規劃,通過瀏陽河濱江五星級酒店建設奠定生態CBD檔次。 2規劃10萬平方米生態型購物中心,為項目周邊5公里人群提供配套服務。在周邊中高檔住宅建設具有一定規模后,建設購物中心和公寓、寫字樓等綜合體。 3 濱江公園與高尚住宅區建設統籌考慮,先建設公園后建設高尚住宅區。 4 文化設施建設超前考慮,由政府考慮建設大型博物館和圖書館(突出金融和管理特點)等文化設施。 我們可以參考倫敦金融城等CBD規劃的物業功能特點,預先考慮超高速光纖網絡等通訊設施,發展總部經濟所需要的第三產業人才,論證依托長沙火車站周邊區域建設我國中部CBD的可能性和可操作性,奠定長沙火車站周邊區域高起點發展基礎,寧缺勿濫,避免低起點短期賣地回籠資金的造成未來發展的巨大損失。 
圖20 長沙新火車站規劃區用地布局圖
建議長沙市政府成立火車站生態CBD開發和管理的專門機構,慎重研究高速鐵路給長沙帶來的發展機遇,充分考慮長沙火車站8公里半徑區域的定位和功能配置,讓土地價值最大化,高起點引進投資機構和招商,提高進入門欄,鼓勵高品質住宅,商業中心,總部大樓開發建設,在建設速度上寧可放慢,提高開發質量。通過湖南省招商機構統籌安排,鼓勵大型公司在湖南長沙設立我國中部區域型總部。 我們不僅要重視硬件的建設,更要重視軟環境的建設,利用國家將長株潭列入我國中部經濟發展試驗區的大好機會,在創業環境和經濟發展軟環境上加大創新力度,鼓勵國外公司將長沙作為進入我國中部區域發展的中樞,建議長沙積極爭取與鐵道部合作,力爭將長沙新火車站及其周邊規劃列為國家重點課題,成為高速鐵路帶動區域經濟的示范。 發展高速鐵路對于我國各級政府和職能部門都是個新鮮事物,但是從1978年鄧小平同志參觀日本新干線開始,高速鐵路對中國人的心理震撼已經遠遠超越了鐵路范疇,高速鐵路更是一個國家經濟發達程度的重要標志。 如果長沙新火車站及其周邊8公里開發取得成功, 在長沙建立我國中部CBD,那么未來五十年長沙區域經濟發展就有了高速火車頭, 長沙湖南來至中部經濟飛速發展指日可待！武廣高速鐵路給長沙不僅帶動交通的變革,更是高速鐵路帶動區域經濟協調發展的一場變革。 楊寶民：中國商業地產聯盟專家委員，清華大學國際商業地產運營班客座教授，現任星聯國際不動產機構---深圳市新摩爾（NEW MALL）商業管理有限公司總經理,星聯國際機構董事。
研究方向：大型交通樞紐型城市綜合體，購物中心與白領百貨經營。QQ:465333227 電子郵件：hcy71420@szonlinenet
宋恒明:深圳新摩爾商業管理公司副總經理,著名城市經營專家, 浙江清華長三角研究院特聘專家,中法聯合培養MBA QQ:519177408 電子郵件：shm8881@sinacom
江 禾：新加坡星聯國際不動產機構中國區總裁，清華大學EMBA。
參考文獻 5 李俊辰著,倫敦金融城—金融之都的騰飛,清華大學出版社,2007年8月 6 Julian Ross編著,鐵道部第四勘察設計院一文,中國建筑工業出版社,2007年9月 | 
