欧美日韩国产网站-欧美日韩国产一区-欧美日韩国产一区二区-欧美日韩国产一区二区三区不卡-国产福利小视频在线观看-国产福利影视

  據廣州市規劃局公布的白云新城規劃顯示，白云新城規劃范圍分為南北兩個區域：黃石路以北區域主要發展現代化生態型居住區，并結合地鐵站點開發形成居住區及公共設施中心。黃石路以南區域是市、區級的商貿、文化、辦公、體育中心。白云新城將成為廣州北翼地區的重點開發對象，并以商貿物流中心和低密度健康住宅兩大方向開發。

  最近已有集團計劃發展白云新城商業部分（舊候機樓改造項目），并計劃打造一購物中心。目前廣州市北部缺乏大型零售項目，該項目的落成，對于白云區零售商業發展有極大的促進作用。但購物中心在白云區應該如何經營，這的確值得探討。

  非城市中心區購物中心的發展策略不能與城市中心的購物中心相同

  廣州市中心區的購物中心目前已經發展相當成熟，購物中心的開發熱點已經逐漸由廣州市中心區移往非中心區，如海珠，白云，番禺等，天河則由于珠江新城目前處于開發中，預期也會有2-3個大型購物中心涌現。購物中心的郊區化，或者講是購物中心邊緣化是發展的必然趨勢。

  位于市中心區的購物中心如天河城，正佳等可借助天河區的幅射能力，發展為城市級別，甚至是區域級別的購物中心，幅射范圍涵蓋廣州市，甚至珠三角地區，同時也可以借助城市中心區內高消費群體的聚集，往高檔次方向發展。

  而位于非中心區內的購物中心，如海珠，白云，番禺等，更適合向區級，或社區型購物中心方向發展。如在近年開業的廣百新一城就屬于這種情況。

  購物中心經營成功一項重要因素就是擁有相對固定的消費群體；而這個相對穩定的消費群體的構成及規模則要視乎項目周邊的環境能否支持，若項目周邊人口密度較大，中高檔次樓盤較多，高級寫字樓較多，則顯示這里經營一個中高檔次購物中心擁有優越的先天條件。因此項目是否擁有足夠規模的，具備一定消費能力的固定消費群，成為購物中心先天條件，也就是我們所定義的核心商圈；假若核心商圈內消費能力不足，即使消費群體規模龐大也難以成就一個購物中心。

  另外項目所在區域在城市中的區域地位，交通條件，項目的商品品牌組合等因素都會影響項目成功與否。

  白云新城購物中心不適合定位為高檔次購物中心

  白云新城經營高檔購物中心目前來講是不切合實際。第一，項目周邊缺乏高端消費群，第二，缺乏成熟的高檔購物環境及氛圍。

目前廣州高端消費群體消費主要集中在天河，越秀區，另外一個地方就是香港；天河，越秀由于各自在商業上都有自己的特色及優勢，因此在高檔商業上具備優勢，香港則更是購物天堂，吸引眾多國內富裕階層前往購物消費。

  從奢侈品牌商家的角度出發，成熟的商業氛圍，周邊林立的高星級酒店或高級寫字樓是其選點的重要考慮因素，而這些因素在白云區都未能體現，對于奢侈品牌商家毫無吸引力。可以預期高檔購物中心出現的地區更應該是珠江新城，而非白云區。

  白云新城購物中心更適合做社區型購物中心，以滿足周邊居民生活需求為主

  白云區在廣州市并不屬于核心區域，零售商業發達程度不及天河，越秀，在零售商業地位上，白云區目前是落后的。白云新城購物中心應該以幅射白云區為主，定位為社區型的物中心。期望天河，越秀的消費者前往消費是不合實際，經營檔次上應以中檔為主，不宜超過天河城；

  之前我們做過一項研究，題目是商業發達地區對次商業次發達地區的吸附作用，結論顯示消費者是傾向到商業發達的地區進行零售消費，正如珠三角消費者喜歡到廣州，深圳購物，廣州，深圳消費者到香港購物，因為香港，廣州、深圳，以及其他珠三角城市在商業的發達程度上是有差距，正是這種差距引發消費者從商業欠發達的地區流向發達地區，我們稱之為吸附作用。同樣地，白云區，天河區，越秀區在商業的發達程度上有差距，天河區，越秀區對白云區存在吸附作用是明顯的。

  另外我們研究發現居民日常生活用品消費還是遵循就近消費原則，社區型購物中心首先需要立足本區，切忌本末倒置，放棄鄰近市場，選擇遙不可及的市場。