大體量商業項目扎堆廣州南站，已開業店家客流慘淡，面臨招商難等困局
- 2010年05月14日 11:21 來源：南方都市報
周六下午3點，天×物流檔口的電腦旁，一位女員工還在打瞌睡。對面10萬平方米的廣州番禺嶺南鞋城內，除了小部分開門營業的店鋪員工外，幾乎沒有什么客流。“這里開業半年多了，生意很淡”，物流公司的一位男員工向記者表示。
自廣州南站開通運營以來，越來越多的專業市場巨無霸一哄而起追趕時髦，并千方百計與這個中國最大的火車站攀親帶故，企圖實現所謂的“火車一響，黃金萬兩”的身價飛升。對于這股“炙手可熱”的投資高燒，輿論在前一階段幾乎表現出一邊倒的追捧歡迎。
南都商業周刊在上周報道《廣州副中心商圈掘金圖譜：火車南站-長隆-萬博培育期至少等3年》一文后，引起業內不同聲音的討論。記者進一步實地調查發現，盡管南站的運營令番禺商圈未來的繁榮呼之欲出，但多個規模在5萬平方米以上的大體量專業市場的扎堆出水，令提前投入運作的這些巨無霸項目現階段已經遭遇招商難、人氣淡等經營瓶頸。
已開業項目客流慘淡
5月10日上午，記者在番禺五湖四海國際水產交易中心現場看到，盡管2月1日已正式開業，但該市場的閑置鋪位仍有近一成。由于開業時間短暫，目前將近六成鋪位還處于開業裝修階段。偌大的市場里真正開始營業的商鋪不足三成，而且客流量稀少，頗顯冷清，很多店里的店員由于生意冷清而無所事事或埋頭睡覺。當記者詢問起最近三個月生意如何時，某商鋪的邵先生無奈地說：“生意很差，如果遇到下雨，兩三天都沒人來，一般都是附近的居民前來購買的比較多。”
記者調查發現，背靠著珠江水道，規劃有4個約3000噸級客貨碼頭并與廣州東、南、北出入口連接的五湖四海與公共交通的接駁尚未連串，該市場右邊近100米的距離有一個公交車站，站牌上顯示只有79路公交車一趟車到達。
廣州番禺嶺南鞋城也于去年8月開業，雖然位處地鐵三號線廈滘站旁邊，但依然門可羅雀。根據規劃，該市場總建筑面積18萬平方米，擁有1000多個商鋪。南都記者了解到，截至目前，除臨街鋪出租外，市場內還有近一半的商鋪處于閑置情況。嶺南鞋城招商中心一位男士透露，該市場商鋪招租已經打出了“租一年免租一年”的優惠。有著類似情況的還有番禺大石祺瑞家居博覽中心，這個去年12月開業建筑面積超過5萬平方米的專業市場位于地鐵三號線大石站出口，斥資1億元打造，但目前仍有部分物業處于閑置狀態。
資金沉淀的項目
迄今為止，廣州火車南站還在建設階段。記者在現場看到，車站門前仍是一片建設工地，周邊不是預留地就是廠房，基本沒有相關商業配套項目。而距離火車南站最近的廣州美嘉國際服裝城則在進行第三次定位變身。
根據廣州番禺經貿局資料顯示，廣州美嘉國際服裝城前身為雄峰商業城，建筑面積達35萬平方米，由8座超大規模的高級商場式建筑模式組成，一期16萬平方米項目早于2006年竣工，余下土地面積140畝，還可建19萬平方米的商場。該項目建成后曾主營家具建材，后來因為各種原因已空置多年，2008年一度計劃改成中國最大的動漫主題商城，直到去年底又重新定位為服裝批發市場。作為前一波投資熱的“炮灰”，美嘉服裝城沉淀的投人近10億元。
4月底，該項目招商，記者在現場看到，原來商場被間隔成每間13平方米的小鋪，并以免進場費，6年租金一次性付款8萬元為噱頭招攬租戶。“我們自己不做服裝生意，這么便宜現在租下來，希望以后做起來可以賺到一筆。”一位買家在招商現場對記者表示，像他這樣的類似炒家有很多。
而一位在流花商圈站前路、十三行經營服飾、鞋類的梁姓老板在接受南都記者采訪時表示，美嘉服裝城所處交通相當不方便，未來通往美嘉服裝城的地鐵七號線鐘村站到2013年才會開通。目前南站至商城的公交車只有一班，每半小時或一小時才有一班，7-8站距離，而站牌名依然是“雄峰商業城”，南站門口接載的出租車司機基本不清楚美嘉商業城的具體位置。“至少3-5年內我們不會考慮向南站拓展。培育期太長，我們當然不想在商圈成熟之前充當‘炮灰’，而到商圈成熟之后，又被業主當作絆腳石趕走。”
11年前拿地醞釀項目
在南站、長隆、萬博三位一體的商圈之中，迄今為止，最見起色的是萬博商圈。但從當初開發商拿地到如今商場漸有人氣，萬博地段整整醞釀了11年。5月5日，記者在迎賓路海印又一城的沃爾瑪山姆會員店看到，商場內人頭涌涌，排隊結賬的消費者每筆交易的客單價至少200元。“現在周一至周五的消費者主要是番禺周邊樓盤的會員，周六日會有部分其它區域的消費者。總體來說，周邊消費者仍然是山姆會員店的消費主力，占比超過了七成。”沃爾瑪公司內部一位人士表示。
培育了7年的萬博中心目前也建立了自己穩定的客流。記者在吉盛偉邦看到，該商場走高端采購路線，人氣雖然不多，但運營成熟。而旁邊四海一家餐飲、天河城百貨歐萊斯自成一體，與游覽長隆動物園的游客形成互動，客流充足。
“從1999年拿地到去年開發沃爾瑪開業，已經過去11年。”原海印集團負責又一城土地談判的鄧國堅向記者表示，萬博中心商圈僅地價已經翻了10倍。現在海印開業的還只是一期超市部分開業，僅作為周邊生活配套。迎賓路各項目之間還缺乏銜接，交通條狀分割，客源基本處于目的性很強的單一項目消費，無法實現資源共享。如果要達到傳統商圈的成熟態勢，萬博商圈至少還要5年時間。
記者觀察
南站專業市場：缺資源“靠山”
對于專業市場一窩蜂扎堆南站商圈，卻遭遇招商不利、人氣冷淡，海印集團創業元老、粵派專業市場十大操盤手的鄧國堅表示，在各種商業業態的特性中，專業市場是資源依賴性最嚴重的業態，如果違背這種特性，專業市場肯定面臨生存問題。
根據鄧國堅以往的經驗，他認為生產地的產業資源或交通樞紐資源是專業市場生存必須具有的一個因素。專業市場聯系著交通、物流、采購商、產業鏈，番禺除珠寶外，其它產業資源明顯不足；其次專業市場所在區域必須是交通樞紐，集航運、水路、鐵路于一體，并具有集散地功能。在具備上述條件后，還有另外一種最重要的資源，就是政策資源。
記者調查獲悉，全國最早開始專營酒店用品、設備的大型專業批發市場廣州南天國際酒店用品批發市場1999年建成后，開始在洛溪橋附近形成傳統的酒店用品集散地。正是借助這一地緣優勢，于2006年開業的沙溪國際酒店用品城，經過4年的發展，很快成為國內最大的酒店用品專業市場。記者在現場看到，市場內商鋪開業率基本達到百分之百，客流量也較大。而在市場門口貼有十幾張招工啟事，急招銷售店員、運貨工人。
但“除非番禺能獲得政府絕對的政策支持，廣州市區內20公里內所有的專業市場要求搬遷出去，否則根據經營者的習慣、采購商的習慣，位置偏遠的南站專業市場如何取代交通便利、商圈成熟的市中心的專業市場地位？”據悉，黃沙水產市場一度要搬遷的消息，曾令五湖四海成為業內關注的重頭戲，但隨后該搬遷之說又沒了下文。
鄧國堅表示，廣州市中心專業市場的有關政策一直在調整，其中涉及到開發商、采購商、經營者多方利益聯合體，相互之間很難平衡。而在這樣的背景下，南站附近的專業市場只能利用資源，而不可能轉移資源。
業界觀點
美嘉服裝城 前一波投資熱的“炮灰”？
廣州美嘉國際服裝城前身為雄峰商業城，建筑面積達35萬平方米，一期16萬平方米項目早于2006年竣工，余下土地面積140畝，還可建19萬平方米的商場。
該項目建成后曾主營家具建材，后來因為各種原因已空置多年，2008年一度計劃改成中國最大的動漫主題商城，直到去年底又重新定位為服裝批發市場。 (田愛麗)
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