2月28日，在廣東一家大型商企從事物資管理工作的馬濤（化名），終于收到了公司發來的復工通知。

   “往年最多放十天假，今年從1月23日一直放到3月2日才正式開工。”2月29日，馬濤告訴筆者，新冠肺炎疫情期間，公司旗下的很多業態都沒有開業，一是政府禁止，二是即便開了也沒有客流。

   自疫情蔓延以來，地方政府陸續發出大型商場等經營場所暫時停止營業通告，使實體商業的生意“一落千丈”。

   根據高力國際2月11日發布的調研報告顯示，全國線下零售商業整體客流損失至少達到八成，餐飲、零售、娛樂等停業達七成。

   “這次疫情使傳統的實體商業深刻認識到了互聯網的重要性。”3月1日，廣東省商業地產投資協會會長黃文杰表示，在現階段，“逆勢上揚”的有兩種形態，一個是電商，另一個是鄰里商業。

   黃文杰說，商業地產以往過多追求“大而全”，但在未來，尤其是這次疫情過后，這種“小而美”，而且是更靠近社區居住地的商業形態，將會迎來新一波的發展。

   “疫情迫使公司重新考量商業和網點布局的同時，也更堅定了團隊的共識，那就是線上跟線下的共榮共生。”3月1日，在一家商業地產TOP10擔任合伙人的劉勇（化名）告訴筆者，因為有些功能線上無法滿足，例如社交，線下的社交場所線上無法替代。

   上述合伙人坦言，從消費的角度看，雖然未來線下的購物屬性會愈發弱化，但它的社交屬性和體驗式消費會得到強化。另外，公司經過評估，認為疫情結束之后，餐飲等個別細分領域的業態可能會有一些報復性消費，但整體大規模的報復性消費，很難在今年這個階段出現。

   減租與降薪

   疫情讓市民“足不出戶”成為常態，也讓“客流即生命”的商業地產陷入了困境。

   “受影響最大的肯定還是公司旗下的多家商業綜合體，因為客流減少極大增加了租戶的運營成本，所以今年會出現租金收繳不足，或者拖賬的情況。”馬濤說。

   2月11日，高力國際在對全國74個零售物業業主和企業租戶進行調研后表示，疫情壓力下，有65％的零售物業業主認為商場客流至少下降了85％，其中近三成業務的商場已暫停營業；客流量下降造成業績的大幅下滑，近一半的業主認為業績下降至少7成。

   調研報告顯示，租戶方面，有85％的租戶表示客流同比下降8成以上，其中超60％已暫時營業；租戶營業額普遍同比下降60％-100％不等；未來約16％的租戶表示可能部分關店，還有約11％的租戶會調整開店策略以控制成本。

   一個難以否認的現實問題是，若實體商戶經營艱難或大批倒閉，會導致商場空置率抬升、租金下滑等諸多不良影響，為日后商業地產的運營帶來更多困難。

   為了改善商戶的經營現狀，各地政府陸續出臺了相應政策，承諾對承租國有資產類經營用房的中小企業實施減免租金。與此同時，多家商業集團也紛紛出臺免租金措施。

   據不完全統計，85家典型房企商業運營商中，共有60家宣布對旗下持有物業商鋪進行減租或者免租，共涉及項目總數約達1515個項目。

   在穩定商戶信心的同時，一些企業也展開了“自救行動”。2月26日，凱德集團表示，為了更好地應對疫情持續所帶來的不確定性，集團董事會和高管層自愿降薪，其董事費和基礎薪資將從4月1日起降低5％-15％。所有經理級及以上級別的員工凍結漲薪。其他員工不受影響。

   據悉，上述措施將在六個月后或疫情穩定后再進行評估。至于所凍結的薪資，凱德集團首席執行官李志勤表示，新加坡經理級員工的薪酬，一部分將以凱德購物券替代。

   商業地產業內建議，除上述舉措外，政府還應適時出臺相關指導性意見，伴隨疫情的全面控制而擴大實體商業在運營、推廣、活動上的審批，加速實體商業回溫，進一步拉動內需。

   劉勇也呼吁稱，疫情期間，政府采用分類分級的策略推行減稅降費，效果良好，希望下一步政府能加大對商業地產行業的幫扶力度，進一步出臺有針對性的減稅降費措施。

   社交零售滲透率有望提升

   筆者注意到，進入3月，伴隨著湖北以外地區疫情得到逐步控制，各地實體商業也開始復蘇。

   根據商務部2月21日發布的數據顯示，目前，全國大型連鎖超市的平均開業率達到95％以上，便利店達到80％左右，百貨店、購物中心在50％左右。

   2月29日，上海市召開新聞發布會透露，目前市內超市賣場累計開業率接近100％，購物中心和百貨企業95％左右正常營業，便利店企業開業率91.4％。菜市場開業率97.8％。

   “至暗時刻”雖然過去，但如何通過轉型升級來提高自身抗風險能力，則成為這次疫情大考后線下商業最該思索的問題。

   華僑城創新研究院認為，疫情中的封閉生活加速了社交由物理空間向虛擬空間轉變，線上社交強力爆發。社交粘性一旦形成就不會輕易消除。疫情過后，社交零售滲透率有望提升，微商、網紅社交、內容社交，拼團電商等隨著5G技術的落地普及得到空前強化。

   來自高力國際的調研報告也顯示，超四成的零售物業業主與超一半的租戶在疫情期間加大了線上平臺投入。同時，近一半租戶表示加碼線上銷售將成為未來企業的發展策略之一。

   據沃爾瑪發布的信息顯示，春節期間，公司全國整體O2O“到家”業績暴增，銷售額同比去年增長超4倍。“沃爾瑪到家”渠道增長迅猛，春節期間訂單量同比增長高達15倍。

   “以前都是講O2O（將線下的商務機會與互聯網結合，讓互聯網成為線下交易的平臺），但對于傳統商業來說，雖然也意識到這一點，但沒這么強烈。”黃文杰告訴筆者，疫情的發生，加速了傳統實體商業往電商的互動轉移。

   “這次疫情堅定了我們之前的一些想法和產品定位。”劉勇告訴筆者，近年來公司一直在往兩個方向轉，一個叫綠色健康，另一個是社區友好。

   劉勇解釋說，公司希望把綠色健康的理念融入到商業地產中去，給消費者帶來全新的體驗。而對于社區友好，公司會布局不同的產品線，使它跟社區的結合度更加緊密。

   疫情期間，社區商業的重要性進一步凸顯，生鮮超市／菜市場、康養、醫療、社區服務等新業態或將成突破口，而規范化、精致化、健康化的消費場景營造亦漸成趨勢。