集天時、地利與人和于一身的三水廣場，將在本月12號迎來一周年的慶典。作為三水地區(qū)迄今為止規(guī)模最大也是第一家綜合型的商業(yè)項目，在經(jīng)過一年的苦心經(jīng)營和摸爬滾打之后，三水廣場將逐漸完善其自身的配套功能，電影院和量販式KTV都將在今年下半年投入使用。二期工程將近8萬平方米建筑面積的寫字樓和商務酒店，也將于下月動工，將于2008年投入使用，建成后三水廣場的經(jīng)營面積將達到12萬平方米。
隨著佛山“2+5”城市組團規(guī)劃建設的出臺，三水將發(fā)展成為擁有50萬人口的城市中心區(qū)，人口和經(jīng)濟的高速增長為三水的商業(yè)發(fā)展帶來了前所未有的機遇。而隨著三水廣場的興起，三水的商業(yè)業(yè)態(tài)也逐漸由傳統(tǒng)的百貨業(yè)向“一站式”的全新消費模式升級。去年9月12日正式開業(yè)的三水廣場，一期工程總建筑面積為4.2萬平方米，易初蓮花、肯德基、麥當勞、屈臣氏等世界500強企業(yè)都已搶先進駐。而娛樂、飲食項目的后繼發(fā)力，以及二期寫字樓、商務酒店的齊齊上陣，更是為三水廣場的穩(wěn)定發(fā)展奠定了更堅實的基礎。至8月31日，三水廣場一期的出租率達95%，租金收繳率達93%，管理費收繳率達80%多，水電費收繳率達100%，這些指標已經(jīng)在一定程度上說明了三水廣場經(jīng)營狀況的穩(wěn)定。
開業(yè)一年的“辛酸苦辣”
去年6月底肯德基的開業(yè)，就代表著三水廣場正式試業(yè)。從無到有，從小到大，三水廣場見證了三水地區(qū)商業(yè)發(fā)展的巨大轉(zhuǎn)折點。目前，三水區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點普遍存在規(guī)模小、檔次低的特點，沒有形成專業(yè)的商業(yè)街，品牌商家在這些區(qū)域的經(jīng)營難以形成集聚效應。三水廣場集各種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的大型商業(yè)項目將帶動三水商業(yè)全面升級。“到去年11月底，包括簽約的商家在內(nèi)三水廣場已有98%的面積出租。其中一樓出租面積為九成多，二樓為八成多，連三樓都達到了七成多。12月初時開業(yè)面積已將近八成。”有了如此良好的開端，三水廣場董事總經(jīng)理陳光明更是信心滿滿。
但就如同很多購物中心一樣，當開業(yè)的新鮮感一過，購物中心就面臨著初期的經(jīng)營問題。經(jīng)歷了開業(yè)和國慶黃金周后，三水廣場也遭受到了商業(yè)淡季的考驗。人流量的減少，銷售額的銳減，使得場內(nèi)租戶的信心開始有些動搖，質(zhì)疑聲、要求減租的商戶越來越多。“這種情況我們事先肯定是有料想到的，但是沒想到來的這么早。”
陳光明表示，由于從招租到商家簽約進駐裝修，只花了4個月的時間。由于前期時間的緊張，經(jīng)營班子只能將主要的精力放在主力商家身上，一樓和一些散鋪的招租情況不是很理想，出現(xiàn)同類品牌的重復、品牌實力不夠雄厚的情況。而忽略與政府相關部門的溝通，也使得交通便利性大打折扣，“財路”也自然受到了阻礙。娛樂、飲食配套項目比較少，也使得顧客在商場內(nèi)逗留的時間比較短：“顧客在中華廣場平均一次的逗留時間是一個半小時，而在三水廣場連半小時都不到。”再加上廣場活動的主題不夠突出，參與的商家少，人均消費額不高，都使得三水廣場出現(xiàn)了經(jīng)營初期的困難。
找出癥結(jié)對癥下藥
或許問題出現(xiàn)的早，對經(jīng)營者來說并不是一件壞事。在分析了出現(xiàn)經(jīng)營困難的原因之后，陳光明于去年12月到今年2月份之間就著手進行了“醫(yī)治”：首先加強與政府部門的溝通，使得三水區(qū)政府在工商、稅收、文化、廣場活動尤其是改善公交線路方面，都給予了三水廣場很大的支持；加強與主力商家的溝通與合作，就是接下來要做的。陳光明清楚，要想帶動人流，就要以主力商家來帶動其他的小商戶，貫徹改行要積極配合商家的促銷活動，將整個廣場的經(jīng)營形成一體；對于一些小型的商家，三水廣場則進行了摸底，對一些重復的品牌種類和定位不符的商家，進行了勸退，而對一些處于有潛力的商戶，則采取了如減租等扶持的策略。
不僅如此，對于能夠拉動人氣的廣場活動，三水廣場都進行了大力的支持及投放，如每年兩季的時裝發(fā)布會等。對于現(xiàn)代購物中心不可缺少的飲食、娛樂項目，也加大力度引進。與大地院線合作的電影院將在9月底投入使用，三水第一家日式的量販式KTV也將在國慶前開業(yè)。
2006年，因你而變
找到了經(jīng)營問題的癥結(jié)所在，并對癥下藥之后，接下來就是痊愈的恢復期。而這時三水廣場的口號也從第一年的“三水廣場，改變?nèi)睢弊兂闪恕叭畯V場 因你而變”：“我們是根據(jù)消費市場的改變而改變，根據(jù)消費者需求的改變而改變。”三水廣場的“變”，自然是建立在經(jīng)營已經(jīng)相對穩(wěn)定的基礎上。這時的三水廣場更多的是要了解消費者最需要的是什么，市場最需要的是什么。
除了一些大型的主力店，根據(jù)三水廣場周邊居住人口和環(huán)境的變化，陳光明正在考慮引進家居和運動系列的品牌。以及一些兒童的游樂項目，完善商務中心、停車場等便民服務，增強服務意識，制作消費指南，將原來廣場主題活動的方向更傾向與與場內(nèi)商家更多的溝通和互動。
“明年將是三水廣場的成長、發(fā)育期。”今年10月動工的二期工程項目，近8萬平方米的建筑面積由兩棟12層和16層的建筑組成，一棟定位為高檔寫字樓，另一棟為商務酒店，主要是滿足三水城區(qū)不斷增長的商務方面的需求。陳光明表示，之所以能在這么短的時間內(nèi)啟動二期項目，除了因為一期項目經(jīng)營狀況良好之外，與政府的支持和三水地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展有很大的關系。這幾年來，三水區(qū)大力發(fā)展工業(yè)園經(jīng)濟，目前進入工業(yè)園發(fā)展的企業(yè)都紛紛到了投產(chǎn)的階段，這就使三水的高素質(zhì)人才和消費力不斷的提升，酒店配套和商務方面的需求相應增加了。
佛山商業(yè)地產(chǎn)將需求新的發(fā)展模式
“如果說前兩年東莞是廣東商業(yè)地產(chǎn)的練兵場的話，那2005年就是佛山商業(yè)地產(chǎn)年。”廣東省連鎖經(jīng)營協(xié)會會長助理黃華軍對佛山商業(yè)地產(chǎn)項目的新發(fā)展抱有很大的希望。他表示，去年開業(yè)的三水、嘉洲、天佑城、順聯(lián)廣場和嘉信城市廣場在內(nèi)的佛山五大mall，面積已經(jīng)超過了50萬平方米。這些購物中心都有一些共同的特征，就是充分吸收了先前廣東商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，體現(xiàn)了獨特的地域特色，尤其是在租售比例的控制方面更是得心應手，有些甚至是一寸都不賣，充分保證了經(jīng)營的統(tǒng)一性。
不僅如此，還善于借助外力幫助經(jīng)營。如三水廣場就聘請了原中華廣場的經(jīng)營團隊，嘉洲廣場則由原南海廣場的人馬接手，順聯(lián)廣場則是招徠了一批原佛山興華廣場的團隊，并非貿(mào)然的闖進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。而且這些項目都在探索城鎮(zhèn)組團式購物中心的發(fā)展模式，雖然現(xiàn)階段該模式的發(fā)展并不很理想，但東方廣場的經(jīng)營狀況的逐漸好轉(zhuǎn)，也已經(jīng)給了這些同行們一些可借鑒的經(jīng)驗。
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