主持人：謝謝王總發言，剛才都講到招商，現在想請董佳董總給我們講講。

　　北京雙全匯金商業管理有限公司總經理董佳

　　董佳：大家好，我是北京雙全匯金商業管理有限公司總經理，我們在太陽宮那個地方有個項目，項目的總體量64萬平米，分為三期開發，一期是酒店和商業樓，總共27萬平米，酒店是五星級的皇冠假日酒店，總的商業面積地上地下17萬平方米左右，剛才朱總說招商難不難，我們體量比較大，還是想引入一家大的企業，這個工作大概一年的工作準備，今年年底之前會確定一家比較好的合作伙伴，我也想談談站在開發商角度，對于商業地產運作方面，我們個人認為應該注意哪些問題，對于開發商來說，不管北京的開發商還是全國的，當我們面臨的招商的時候，很多商戶的需求我們是不能全部滿足的，這個主要出現在哪里？

　　首先，不管是商業地產還是購物中心的模式，也是近幾年產生的概念和方式，開發商并沒有完全意識到在開發建設的初期就應該讓招商先行，開發企業包含哪些部門，工程部門、設計部門還有其他的輔助部門，設計師有很多規范，國家的標準，他會告訴你作為寫字樓擁有什么東西比較合理，消防規范是哪些，這是大家明白的，但是沒有人告訴你作為某某商戶他的需要是什么樣的，這是所有開發商在開發項目初期非常實際的問題，這個直接反映到推向市場的時候，沒有一個開發項目推向市場的時候是沒有經過改造的，現在特別需要像曲總我們討論的購物中心的規范，這個規范能解決什么問題，可以解決開發商前期設計方面盡可能的回避一些大的硬傷，它可以更多減少項目后期的改造費用。

　　第二點它可以更好的幫助開發商商業運作觀念，必須讓開發商明白，它開發的角度和運營的角度不太一樣，這個是需要協會給我們提供的一個支持，我認為開發商不管是開發商也好、供應商也好，大家做生意都是在下一盤棋，開發商要下好棋要做好什么工作，投資的工作未來潛在客戶的工作，第三方中介方的工作，開發商是非常復雜的組合，需要解決很多的東西，開發商有什么意識，如果有商業運營管理意識的，應該放棄短期利益，應該追求長期利益，像現在萬達這樣定單生產這樣的開發商并不多，據我了解萬達也是這么多年總結的規律，并不是每個開發商的路都像萬達有這樣的成果，我們現在也在借助媒體的力量，比如網易這邊，包括其他的媒體，經常會組織這種討論會，現在反而更專業的人員，像主持人這樣的天天在聽，反而是更而專業，我們也希望更多希望借助各種渠道的人們力量來做這個事情，同時還要講一點，開發商還要和各位商業成為利益的共同體，我們很容易做的是談判桌上你死我活，這肯定是不行的，最好追求一個很好的利潤均衡點，這和利益最大化并不矛盾，這是從短期看長期角度的轉化。

　　最后，現在很多房子的價格大家都在擔心，現在很多現象已經發生了，商業地產是一個很特殊的開發，商業地產需要開發商有很強的資金能力，他要維持，維持商業地產的培育過程，不像寫字樓和住宅，商業地產我們現在能發現在北京和全國真正成交的商業地產是非常少的，市場好的時候也是脫離市場軌道的，商業地產是非常抗打壓的，給開發商提供很強的能力，不管是順勢和逆勢中是和經營能力結合起來，這個是商業地產和其他類型的地產最不一樣的地方，今天非常感謝購物中心協會，也感謝網易房產給我們提供這樣的平臺，我就講到這里，謝謝！

　　主持人：謝謝董總精采的發言，現在有請北京中關村國際商業發展有限公司總經理李盈霖，剛才您進來的時候邢總特意介紹您的背景，您談談中國購物中心未來發展趨勢如何。

　　北京中關村國際商業發展有限公司總經理李盈霖

　　李盈霖：我談的僅代表個人觀點，說一些我自己開發這個行業大概7年，說一點自己的感受，其實最近一段時間也和邢主任一塊探討行業的規范和政策，我覺得這個十分必要，所以我積極的參加，玩任何一個游戲都有共同的術語，有游戲規則，其實很多人反對這個，購物中心和規范是矛盾的，購物中心是講究個性化、差異化，這畢竟是一個游戲，我們希望在個性化和差異化的東西尋找共性的東西，讓大家能在正確的方向上走，不至于偏離，不管別人怎么認知，今天我們在這個組織里面，要體現它的專業性，大家得有一個認知。大家得到共識才能得到健康的發展，我認為做這些非常必要的。

　　我特別贊同董總的看法，我們開始請國外的設計師為什么，當時在國內找設計院，當時中國沒有很成熟的購物中心，這個形態不成熟的話，設計師對購物新認知是比較表面的，因為每個購物中心的設計是取決于運營，我自己觀點，購物中心先把人流設計好的，基本上大樣就出來的，如果是車流、人流影響到內部和外部的環境，貨流相對比較簡單，車流不進入場內，能最大限度滿足客流的需求，這樣購物中心相當漂亮了，很多設計師存在表面，我們到底是剝離幕墻還是什么的，其實國外的購物中心外面很簡單，前幾天我們的購物中心面臨開業，我們申請了外面的廣告，專家提出來說太碎了，要變成大的，我覺得提的沒太多道理。

　　實際上我認為很多人對購物中心理解還是停留在表面，盡管招商開發很重要，如果實現購物中心最終價值所在，因為我自己寫了一本書提出一個觀念，購物中心怎么定義，這是從開發的角度怎么定義，一般從零售業商品的角度來看的，購物中心是一個零售業，從開發商角度不簡單是零售業，既有零售業帶來的特性又有非零售業的特性，它也是一種建筑產品，第二是金融產品，其實對開發商來說，絕不是招賣什么東西，去賺商品的錢，是通過資產的經營附加值得來的，在穩定市場經濟環境下，地的漲價是有限的，靠什么靠資產增值，就是靠經營，經營就變成核心。恰恰中國缺的就是經營，因為百貨有很多年，但是真正到購物中心經營是另外一個專業了，因為可以見到很多行業里的朋友，原來是做百貨，如果在這個過程中做購物中心需要學習，購物中心開發商是經營資產，有它的特性。

　　而談到中國未來發展的方向來講，看別人首先是“拿來主義”的，美國現在購物中心非常成熟，美國購物中心業態也在不斷翻新，大概兩年就會出一個新東西，由于商品品類豐富，所以個性化非常強，加入在中國購物中心主力店百貨的非常少，像新世界、燕莎做百貨還可以，稍微偏遠的地方就是大賣場做主力店，而不是百貨。實際上這個是和現在的中國老百姓生活水準掛鉤的，這和中國的消費水平有關，整個未來中國購物中心的發展，其實一方面取決于零售業朝什么方向，第二零售業規模和影響購物中心，還有取決于房地產，其實從04年就開始從緊了，我們做購物中心開發，如果不是多種形態和多種模式出現，金融產品太單一，如果購物中心良性健康的發展，還是取決于銀行。

　　另外購物中心的今后開發形成產業化，為什么這么說，因為大概在前幾年在北美走的比較多，因為工作的原因，北美的大購物中心開發商，看他們，包括我們現在的合作伙伴永旺，它已經把購物中心開發產業化，我們不是像現在自己干自己的，從頭干到尾，我想今后隨著市場的良性發展，市場越分工細，所以越專業化，而這個專業化取決于我們招商，取決于融資的渠道，最終會落腳你的管理，總結大公司之所以成功，招商渠道非常成功，大概1.5萬到3萬個商戶，它自己有自己的渠道，招商不用愁，自己就是基金，自己有能力發行債券，同時自己有專業的經營團隊，管理到位，要不然靠賣商品不可能增值，今后中國購物中心發展方向，說到遠一點，最終是走道產業化發展道路上的。